特別策劃：霸王物業真的找到了“保護傘”？

特別策劃：霸王物業真的找到了“保護傘”？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　實習編輯：張霞

　　編者按：近日，北京16業主拒交物業費被拘，引起人們的普遍關注。業主拒交物業費，與物業公司的管理是否合情合理分不開，而二者的矛盾竟然是以出動法官來解決糾紛。這似乎讓人們產生出更多的質疑。當前物業管理收費問題突出，主要表現為一些沒有達到城市建設規劃標准，配套設施不齊全，不具有一定規模的居住區或建筑群仍收繳物業管理服務費，收費與服務脫節，收了費服務跟不上或者收不上費服務加水分，物業公司收費隨意性大。“我的物業我做主”的所有者權力正在遭遇物業管理公司這一外來者的挑戰。所以，當前物業欠費情況比較普遍，但我們不能把希望完全寄托在訴諸法院以及強制執行上，而必須認真研究其中的多種原因，盡快規范物業管理，健全相關法規，努力從源頭上消除矛盾。

拒交物業費　拘你沒商量？

　　近日，北京市朝陽法院出動98名法警和法官，兵分六路前往歐陸經典、芍藥居等13個小區，對57戶拒不履行法院判決的業主實施入戶強制執行。在執行過程中，許多業主對“不速之客”表現出極大抵觸。法院共對16人實施司法拘留15天，其中12人為拒不執行判決的業主，另外4人因妨礙執行而被拘留。另外，法院還對7名業主處以每人1000元的司法罰款，在現場執結的案件10件，總案款共計1.7萬元。據了解，基層法院一次出動近百名法警、法官並實施入戶強制執行的舉措，在本市尚屬首次。>>>閱讀全文

　　業主拒交物業費，本身也許不對，但一般也不會完全是無緣無故的。正如報道的最后一段“法官提醒”所言：“業主碰到物業公司服務不到位時，一味地拒交物業費並不是明智之舉。業主應該積極搜集証據。例如報修后物業不管、小區衛生狀況差、公共部位保管不善等，業主應拍下照片或錄像，並尋找証人証言……”如果此善意提醒是指這次執行所涉及的小區的業主，那麼這些被告顯然准備不足，應該嚴格循法律的要求應訴，雖然這對業主來說有一定難度。但如果業主應訴時講明了這些“拒交物業費”的理由，即使暫時不能提供充足的直接証據，法庭如果對此視而不見，不予採信，作出有利於物業公司的判決，特別是以如此陣容強制執行，也不應是“明智之舉”。>>>閱讀全文

　　快入冬了，物業、供暖更成了人們關注的焦點，今年都實行了捆綁式收費，對市民來說真是件頭疼的事，不交吧，沒暖氣，不能住：交吧，又怕服務跟不上來﹔而在吉林省吉林市就出現了供熱與物業捆綁收費的糾紛事件。11月2日，吉林省吉林市開栓供熱的時間已過去了一周，一些市民卻還沒能用上暖氣。據反映，這都是供熱與物業捆綁收費“惹的禍”。

　　吉林市農林街附近的八一小區3號樓的席女士說，因為一直沒有供熱，家裡80多歲的老人隻好被送到其他兒女家暫住。原來，小區居民早在供熱之前就要繳納供熱費，但遭到了物業公司拒收。記者採訪中了解到，像八一小區這樣的小區，今年都實行了捆綁式收費。有關單位說，物業費和供熱費必須同時交才給供熱﹔供熱費可以緩交，但物業費必須交齊。>>>閱讀全文

　　近年來，由於收費不透明、超標亂收費、服務與收費不符等而引起的物業糾紛層出不窮。業主維權艱難，物業隨意侵犯業主權益的霸王物業事件也屢見不鮮。北京市消費者協會針對百個社區5000名業主的調查結果顯示，竟有高達73％的業主對社區物業公司的服務質量不滿意。>>>閱讀全文　　

　　一份調查顯示，73%的業主對物業公司不滿意，42.8％的業主表示憤怒。調查還發現：53.1％的業主反映物業收費項目和標准根本沒有公示或不清楚物業收費項目和標准﹔47.4％的業主反映物業收費不開具發票。調查還發現，北京1500多個小區中，竟有55.5％沒有業主委員會，其中，經濟適用房小區比例最高，達70.8％，高檔商品房小區有68.2％，普通商品房小區也達47.7％。“沒有業主委員會，意味著業主失去了參與小區管理的權利，失去一個與物業公司溝通的平台。”北京市消協相關人士認為。>>>閱讀全文

　　日前，北京市豐台區世紀風景小區A區百余名業主，因不堪小區內尚在施工的C、D兩區工地夜間施工噪音擾民，聚集在小區門口與施工單位交涉，遭到工地50余名民工圍攻，致使多人受傷。其中一名業主被打成肋骨骨折。>>>閱讀全文

　　今年4月，北京新康家園小區由部分業主發起成立了業主委員會，他們團結起來，抵制住來自開發商的種種壓力，維護業主自身權益。“自2001年以來，大家就沒有交納過車位費。”新康家園業主委員會成員蘇德強女士回想走過的路，仍然歷歷在目，雖然和開發商的博弈很艱難，但畢竟成功了。>>>閱讀全文

　　“這也太不像話了，讓我上哪兒說理去啊！”2003年5月4日傍晚，北京市朝陽區北苑家園繡菊園2號樓晚飯過后的安逸被陣陣叫罵打破了。一位身穿便服、散步歸來的女士大聲叫嚷，記者親眼目睹了這一幕。原來該女士因電梯故障被困於電梯裡，但小區物業管理部門卻含糊其詞，難以給出合理的解釋。據該女士反映：“這已經不是一次兩次的事了，前幾天還有位老太太被關在裡面兩個多小時都沒人管！今天再不給出個說法，我跟他們沒完！”但經過一場唇槍舌劍后，此事還是不了了之。>>>閱讀全文

　　欠債還錢，天經地義。可這個“債”若欠得心不甘、情不願，還起來自然不利落。而執行難、難執行，也一直是困擾司法機關的難題。法院靠判決定紛止爭，若判決書成了一紙空文，既損害了債權人權益，也削弱了司法權威。

　　上述想法，可謂債務人與執法部門的典型思維，兩種思維沖撞造成了債務人久拖不還，法院不得不強制執行的情形。這種沖撞，10月30日在北京市朝陽區集中上演，98名法官法警，分6路赴13處居民區執法，長期拖欠物業費的業主不是乖乖交錢，就是被司法拘留。

　　物業與業主的糾紛，在全國各地的小區屢見不鮮。物業公司的配套不齊全、服務跟不上、收費不透明，幾乎成了沖突的來源。與財力、人力都居優勢的物業公司相比，業主維權的能量、方式都有限，隻能把集體拖欠物業費當做“消極維權”的方式。這種方法與法相悖，法院作出欠債者還錢的判決，並非不合理。>>>閱讀全文

　　業界人士：要求各地全面宣傳貫徹《物業管理條例》，規范物業管理行為，推動物業管理的健康發展。同時建立和完善“分等定級、質價相符”的物業管理收費機制，建立健全物業管理市場准入制度，把好市場准入關。並引導業主和物業管理企業通過合同約定物業管理服務內容、服務質量和服務費用等事項，維護雙方的合法權益。

　　陳康寧（東莞市物業管理協會會長、東莞市房管局副局長）

　　《條例》的出台不僅關系到物業管理行業健康發展，更關系房地產業經濟健康發展。《條例》填補了物業管理發展１０多年來的空白。東莞的物業管理起步比較晚，但發展非常快，有些小區的物管水平已經超過了廣州、深圳，但整體水平還比較落后。《條例》的頒布正好是東莞提高行業水平的重要契機。建設部目前正在起草相配套文件，因此東莞暫不考慮制定實施細則的問題，現階段我們的主要工作是採取培訓、學習、舉辦論壇等多種方式將該《條例》貫徹落實下去，為下一步的具體實施掃除觀念和思想上的障礙。

　　張景春（中信物業管理有限公司總經理）

　　《條例》的頒布給東莞的物業管理公司帶來了很大的生存壓力，原來可以打擦邊球或鑽政策空子的，現在都不行了，一切都要憑實力進行公平競爭的市場化操作。《條例》也給在規范環境下公平公正競爭和發展的企業提供了保障。未來的兩年，應該是東莞物業管理企業的保衛戰階段。因為招投標制度的實行，使東莞市場對外來物業公司敞開了大門，從目前的發展水平來看，東莞跟他們相比還是有差距的。從資質來說，東莞物業公司資質最高的是二級，隻有兩家，而深圳二級資質的達４０多家，因此東莞的物業公司很難與他們競爭。而且深圳物業管理市場本身是僧多粥少，他們早就有向外市擴張的需要。東莞的物業公司對此應有危機意識。