壟斷是霸王物業盛行的根源。健全法規、加強監管是業主有效維權的關鍵所在。

　　近年來，由於收費不透明、超標亂收費、服務與收費不符等而引起的物業糾紛層出不窮。業主維權艱難，物業隨意侵犯業主權益的霸王物業事件也屢見不鮮。北京市消費者協會針對百個社區5000名業主的調查結果顯示，竟有高達73％的業主對社區物業公司的服務質量不滿意。為此，本報記者進行了一次深入調查。

　　名目繁多變相收費

　　“雖然去年國家發改委和建設部制訂發布施行了《物業服務收費明碼標價規定》，但物業亂收費的問題卻沒有得到根本解決。以前是明目張膽地巧立名目收取各種不合理的費用，現在是想方設法變相收取。其原因就在於信息不透明的問題至今沒有得到解決。”一位業內人士這樣告訴記者。

　　記者在北京市一些小區內採訪時，沒有看到張貼收費清單的公示欄。向保安人員咨詢，對方也是支支吾吾說不清楚。即使有收費清單，一些小區的業主也心存疑慮：“我們的綠化僅僅是維護一下，怎麼能收那麼多錢？”“聽說負責路面維修的是他們（物業）自己的人，誰知道有沒有回扣呀。”

　　記者調查發現，業主大多對小區物業收費不滿意。自立項目亂收費，超過規定標准收費，隻收費不服務或者少服務，重復收費，賺取收費差價，是業主詬病最多的問題。

　　在通州新華聯小區，李先生向記者大倒苦水。按照物業公司的要求，每家每戶在裝修前都應交納3000元的押金。裝修完后，經物業檢查業主裝修沒違反有關規定，即退還業主。意外的是，李先生5月底裝修完房子，沒能從物業那裡拿回押金，隻討回一張“欠條”，讓他一個月后再來退錢。李先生不解：“我的押金，憑什麼拖著不給？荒唐！此次新入住的業主將近2000戶，裝修押金達600萬，如果這樣拖下去的話，一個月的利息也是相當可觀的。”

　　按照國家有關規定，物業管理企業必須在其服務區內的顯著位置或收費地點，採取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。但記者調查發現，目前許多小區的物業收費狀況還處於無人監督、管理、審批的狀態，給物業公司亂收費以可乘之機。

　　業主維權任重道遠

　　在海澱清河永泰園小區，中國企業發展研究中心、清河永泰園小區業委會主任呂世杰向記者講述了小區業主維權的坎坷經歷。該小區是2002年初入住的，目前共有住戶1000戶左右。按照《物業管理條例》規定，開發商應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。但小區前期物業是開發商自己配備的無資質的物業公司，一直到2004年3月份，物業公司才辦下營業執照。

　　2004年5月小區業主委員會正式成立后，我們主動找開發商就小區內業主的公建部分、會所、幼兒園、地下車庫、小區的衛生、治安等問題進行商討，並反復要求物業公司簽訂服務協議。但是開發商和物業公司根本就不和業主接觸，而業委會要求物業每月或者是每年公布一次財務狀況，也遭拒絕。在業委會一年多的維權期間，小區內還多次出現車輛被盜、被劃、被扎的現象，我本人也曾受到辱罵、威脅甚至恐嚇。

　　業委會無奈之下，通過小區2/3以上業主表決，選擇了以招標的形式公開選聘新的物業。老物業名義上是被“廢掉”了，但至今沒有進行財務交接。到現在我們也不知道哪些交錢了，哪些沒交錢。

　　記者在採訪中還了解到：小區雖然換了新的物業公司，但由於老物業的故意刁難，給小區業主的生活環境埋下很多隱患。“地下一層和頂層是小區業主共建部分，近4000平方米，被他們建旅館搞出租，建廚房當食堂，整個樓就像個大煙囪。”

　　“小區內的200多個消防栓已經丟失，老物業在交接時還把小區內的600多個滅火器給拉走了。一旦發生火災，后果不堪設想。”

　　“開發商未經業主同意就將小區幼兒園出租，不經過國家審批、沒有取得營業執照及相關的資格証明，就開始招生。去年北京電視台曝光，市教委也發函對它點名批評，但奇怪的是，這個‘黑幼兒園’至今還在營業！”

　　“小區內地面上的停車位已經嚴重飽和，而地下停車場卻因車位太貴一直空著，隻有極少數車位賣了出去。買一輛車不過幾萬元錢，但買一個車庫至少5萬，不僅隻賣不租，而且隻有20年的使用權。買房的時候開發商承諾可以租也可以買，但到今年年初說法就變了。”永泰園新地標小區業主們一氣列數了多種不幸遭遇。

　　業內人士分析認為，這些霸道的物業公司與開發商之間，說白了就是兒子與老子的關系。由於開發商選聘前期物業管理公司的基本原則就是“肥水不流外人田”，所以即使沒有相關的實際管理和服務經驗的物業，也能走馬上任。至於業主是否認可，是否滿意，隻能碰運氣了。

　　物業市場亟待規范

　　“在物業管理高利潤的驅使下，不僅房地產開發商天然地投入到物業公司，而且其他投資商也加緊了在物業服務行業的跑馬圈地。一時間，物業公司如雨后春筍般生長出來，但具有相當管理水平和服務經驗的品牌物業公司卻寥寥無幾，而行業內的不規范經營和霸王行徑著實讓業主們傷透了腦筋！”一位業內人士向記者坦言。

　　北京大學法學院王心安律師在接受本報記者專訪時表示，小區居民分屬不同的行業、單位，具有不同的文化程度和社會閱歷，僅通過業主委員會一個組織來集體維權，難度很大。事實上，物業管理中存在的很多問題，業主們的關心程度是不一樣的，與物業公司相比，業主往往處於弱勢地位，維權時難以形成組織合力。

　　而要使業主維權盡快從政府缺位和法律缺位的困境中走出來，就應該引入政府公權力，強化政府對物業單位的監管，比如嚴格物業公司的資質，提高進入物業服務市場的條件，以及定期根據其服務水平進行評級，建立物業市場的退出機制。另一方面，進一步完善物業管理方面的立法。在訴訟之外，應建立更多、更方便解決物業糾紛的途徑。

　　專家分析認為，目前霸王物業之所以“任憑風吹雨打，我自巋然不動”，原因就在於排斥了相當一部分希望參與競爭的企業，形成寡頭獨大的局面，掌控了龐大的資源和話語權。在這種“隻此一家、別無分店”的壟斷經營下，消費者隻能委曲求全，被迫接受其近乎苛刻的條件。而目前制約行業壟斷、消除企業霸氣主要有3種力量：政府的權力制衡、法律的訴訟制衡以及市場的交易制衡。市場的交易制衡，在壟斷條件下不可能實現。而法律的訴訟制衡，隻能由個案來推進，且以高成本為代價。可見，在現階段，政府的權力制衡，依然起著重要的作用。事實上，隻要去除了霸王物業的生存土壤，其霸氣也將自然消減。

　　《市場報》（2005年07月11日 第二版）