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“楼价都是炒出来的”:售楼人自揭房价虚高内幕
人民网记者 王苏伊 王立嘉 
  2005年03月15日07:56 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
“楼价都是炒出来的”:售楼人自揭房价虚高内幕
  “房价涨的真快啊。”这句话近乎已经成为房地产业人碰面时必说的一句话。虽然,从2004年9月开始,就有部分省市发出“房价存在泡沫”的警报,但直到今天仍然有的是人抱着成捆的钞票哭着喊着要买房。北京的房价到底是怎么了?记者对京城十多个楼盘进行了暗访,与多个售楼人进行密集接触,这些天天对外报房价的人向记者透露了房价虚高的内幕。

  “开发商空手套白狼”

  从炒股、炒汇到现在的炒楼,近两年来原本为了居住而存在的房屋,已成为了一种类似于股票、外汇的快速流通物。同时,在中国当前的房地产经营上,开发商的房价制定的依据从不是成本,回报与产出早已违背了“一分钱,一分货”这句行销真理。据业内人士分析,即便是最保守的估计,经营房地产的利润也要在50%以上。

  北京亦庄经济开发区某个楼盘的内部工作人员,对该楼盘进行的详细成本分析透露出了高房价背后的奥秘。一个占地3.4万平方米左右的楼盘,拿地的费用在400万元人民币左右;建筑所需费用不过每平方米700元上下,而且基本上都是由施工单位垫付施工;设计费用一般最高能占到一个楼盘的3%,而该楼盘作为主要卖点之一的小错层设计,实际上是开发商的亲人从国外带回的蓝图,修改后挂靠了某家设计院,成本低廉到可以忽略不计。该楼盘开发商仅做了不到半年低密度的广告,花销50万元左右。一般来说,一个楼盘的销售费用中广告最多能占成本的5%左右,和几个尽人皆知的热销楼盘比,该楼盘的销售速度不算快。但即便如此,1年半后的今天也已经进入收盘阶段,预计总销售额1.5个亿。用1.5亿元减去开发商付出的所有成本,包括相对高昂的公关费用,保守的估计也可以赚到8000万元。

  行内人告诉记者,实际上只要开发商有了地,这个楼盘基本上就稳赚不赔,同时开发商拿出的前期投入并不像人们想像中的那么多。因为只要有了地就可以进行银行贷款;而一旦期房开始预售,开发商在预售初期基本上就可以收回成本了。

  “楼价都是炒出来的”

  既然盖房的成本并不高,为什么现在的房价却高得邪乎?难道真的有如此多的北京人对住宅的需求在一两年之内突然变得如此旺盛?“楼价都是炒出来的”,一位从1998年就开始进入房地产这个行当的“置业顾问”向记者说的这句话似乎透露出了一些信息。

  “自己的房子自己买”就是抬高楼价的方法之一。楼盘刚开始销售时,往往是公司资金最紧张的时候,这时候自己买下一些相对好销的房子,甚至整个“封存”几个单元甚至一整幢楼,对开发商来说,不仅可以用微弱的利息套现,而且在楼盘销售的中后期抬高房价。简单地说,就是开发商开出假的销售单据给自己的亲友,让他们作为房屋的购买人,并把房屋的销售款尽量抬高。因为银行放贷给个人购房的利息极低,首付不高,每个月的还款更是有限,而只要开出发票,银行就会把这套房屋的全款打到开发商的账户上。一套房屋往往要近百万元,只要开个十几套房屋的销售单据,开发商的流动资金就有了。

  而到了销售后期,开发商只要到银行办理一下退房手续,这些房屋就又可以上市发卖了。众所周知,购买一个已经有人入住的成熟社区的价格远远高于购买刚开盘的楼盘。如果楼盘好卖,支付的律师费和保费数额极小,划到销售费用里非常不显眼;如果楼盘一旦滞销,开发商停供,银行就变成了房东,由他们来处理抵押房了。房地产市场如果能一直这样火爆下去,银行房贷资产状况可以暂时得到缓解,一旦市场持续走低,开发商的资金链运转出现缺口,银行的损失将难以弥补。

  除了媒体造势,营造一个热销的气氛是很多房地产经营者的拿手好戏。记者陪同朋友在某楼盘购房时,遇上了一个老先生正在为自己“总算买到了最后一套三层的二居”高兴,而几分钟后,售楼人就告诉记者“三层的二居只剩最后一套了”,两天后,记者打电话询问该楼盘“有没有三层的二居”时,得到的回答是:“还有四五套”。业内有个众所周知的秘密:一个楼盘开盘时,销售商往往会呼朋引伴的叫上些人“去兄弟那儿捧捧场,点个钞”,然后第二天他的亲友团就会到楼盘的财务室领上2万元去排队交定金,在柜台上刷拉刷拉的点钱,烘托现场的购买气氛,激发来看房人的购买欲。而被人咬牙切齿痛恨的“炒楼号”现象也同样是销售商哄抬房价的表现。

  一个资深的销售经理告诉记者,对一些尚未卖出的房子作出假的销控,是“很正常”的销售策略,可以加深购房者的急迫感。而把握购房者的心理,是每个售楼小姐上岗前进行培训的主要内容。“空置率”到底应该如何核算?是很多人心中的一个谜。就像每个楼盘大厅上最醒目的“销控板”,没有人能说的清上面贴的红点“有几个是真,有几个是假”。

  “有钱的人都往北京来”

  近年来,京城的楼盘好卖到令销售人员都感到害怕的程度。用他们的话说,购房者“买房子就像买大白菜。”而在现代城等很多旺销的楼盘,销售员指指沙盘上的模型,就能把房子卖出去。在东南三环路畔的成寿寺附近的有个已经沉寂了好几年楼盘,当年开盘时一平方米2000元左右却无人问津,被行内人定为“死楼”。而随着这一两年楼市突然的“井喷”,带动了附近的房价像坐了过山车一样,翻着跟头往上走,这个楼盘重新粉刷之后,竟然在每平方米4000左右的价位上都卖出去了。而销售商除了在附近发发广告外,甚至没有在任何媒体为楼盘做过广告。

  华纺易城、国美第一城、公园5号……记者采访过的所有楼盘的售楼小姐们几乎都一口咬定:我们的房价不高。这个结论是怎么出来的?归纳下来大概有如下几种理由:第一种,成本论。主要说法是:现在拿地的价格高了、我们的建筑材料质量好、我们的楼盘设计新颖……但根据前面业内人士的分析不难看出,每平方米117元左右的地皮可以卖到4000多元一平方米,房价的制定与成本的关系已经不大了。

  第二种,需求论。这种说法最能迷惑人。众人抬柴火焰高,目前很多楼盘的热销,就是人们彼此影响的结果。“2008年房价绝对会长”……是很多普通购房者眼也不眨地投下大量欠款的主要原因。众所周知,北京的人均收入和目前的高房价形成鲜明对比,这也是房地产“泡沫说”的主要来源。

  “北京的老百姓没钱,但有钱的人都往北京来。”这是一个资深置业顾问说的一句经典台词。他的意思是说,中国只有一个北京,世界也只有一个北京,国内、国际的大款们都会毫不吝惜的投下大笔资金在北京置业,这也是大量“热钱”涌入京城的原因之一。很多人用前不久权威机构发布的关于北京楼市空置率下降20%的数据作为佐证。但事实上,空置率是以房屋的购买与否为标准,也就是说,即便是开发商虚开发票的“自买房”,在统计时,也被算作“不空置”。

  即便是在如此火爆的今天,经营房地产也有很大的风险。据记者了解,新加坡某投资公司的郑先生几年前听说北京要控制建别墅,认为是投资的好机会便在温榆河畔买了几座别墅,没想到北京的别墅越建越好,他买的别墅不但没有增值,连出租都租不出去,结果只能空在那里。与之相似的还有坐落在北京东北四环的京润水上花园,这个从1998年就开盘的别墅小区至今没有完全售光,早已圈好的第二期工程用地荒草丛生。

  “北京没有卖不出去的楼盘”,在肯定了目前京城房地产销售火爆的事实的同时,也在暗示着:目前的房价是建立在“没有卖不出去的楼盘”的基础上的,而一旦有房子卖不出去了,房价又会如何?

  不到十公里长的朝阳路沿线,鳞次栉比地挤满了新建的楼盘。如今房地产开发的热浪已经从三环延伸到四环、五环,目前甚至远在密云、怀柔等远郊区县。夜晚,记者在开车经过一些热销的楼盘,却只能看到寥寥的灯火。百姓们被高涨的房价挡在门外,而眼前漆黑一片的“非空置”房里,今后能否闪烁灯光?这些问题已经到了该思考的时候了。

  《市场报》 (2005年03月15日 第二版)

来源:人民网-市场报 (责任编辑:吴皓)
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