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税管四大漏洞成地产商逃税“避风港”
本报记者 邓华宁
  2005年11月14日14:24 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
地产商避税是钻税管四大漏洞,应亟待建立税收控管体系。
地产商避税是钻税管四大漏洞,应亟待建立税收控管体系。
  日前,有关专家指出,地产商避税是钻税管四大漏洞,应亟待建立税收控管体系,从而在体制上建立起税管“防护墙”。

  实交税额仅是应效税额的一半

  眼下,房地产行业利润高已是不争的事实。在南京一般行业难觅的10%的项目利润已成开发商底线,一些拿地早、土地储备充裕的项目在一期高于一期的房价攀升中攫取30%至40%的利润也不鲜见。根据测算,房地产企业的平均利润至少在20%-30%之间。

  然而,近日记者在南京市地税局2004年房地产企业纳税排名表上看到,排在前10位的企业利润率都在10%左右,赢利能力与房地产业内人士公认的利润率有很大差距。一项调查显示,南京市某区2004年房地产销售收入为2.07亿,预征营业税也达到了1035万,可该区国税局实际收取到的营业税仅为577万,只有实际应交营业税的一半;南京市地税局进行的另一项调查表明,90%以上的房地产企业在纳税上都存在问题。一位税务工作人员告诉记者,房地产业是高利润、高收入行业,也是当前税务部门重点监控的行业。但谁都没有想到,这一行业偷漏税竟然如此严重。

  四大漏洞“漏”在何处

  房地产企业究竟是怎样避税呢?南京审计学院财政税务研究所所长蒋大鸣教授指出,造成地产商避税的主要原因是税收征管政策存在诸多漏洞,导致征收成本大、力度小。许多地产商利用了房地产项目开发时间跨度长、环节多、成本计算复杂的特点,千方百计钻政策漏洞。

  他说,房地产项目纳税“大头”主要有两大块:一是5.5%的营业税;二是33%的企业所得税。地产商主要利用政策监管中的四个漏洞规避税收:

  第一,预售收入定义不准确。预售收入关系到营业税的多少。理论上讲,所有开发商拿到《房屋销售许可证》之日起,都开始对外收取楼盘预售款,税务部门也同时开始对开发商取得的预售收入进行征税。实际操作中,地产商正是利用我国税制中对预售收入规定的不准确来避税。我国的税收制度分国税和地税两种,在对预售收入进行测算的环节,中央与地方的规定存在严重脱节。

  “国税法2003[83号文]”规定,预售开发产品完工后企业应及时按规定计算已经实现的销售收入。但“国税法2003[195号文]”又规定,“首期款不作为预收收入”。这两个规定自相矛盾,给地产商提供了可乘之机。到了地方,国税与地税的具体解释又不同。江苏地方国税局对“预售收入”没有任何解释。江苏地税“2003[258号文]”规定,“销售未完工房产获得价款(包括定金),应算做预售收入”。

  政策定义混乱为地产商提供了造假便利,他们在汇总预售收入时,只计算购房者所付定金,将购房者首付款排除在纳税范围以外,这样企业预售收入缩小了。有的开发商等到房子基本上卖出去以后,又赶快把购房者支付的房款用于银行还贷。而相关税法规定,银行贷款不能算销售收入,因此不用纳税。开发商在“一贷一还”间,减少了预售收入,从而逃避了营业税。

  第二,应纳税所得额计算方式有缺陷。所得税是房地产项目需要交纳的最大税款,也是地产商避税的最大黑洞。江苏省地税局规定,“经过有关部门验收合格”,项目才算完工。因此,房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收之后才能进行。因为一个项目需要建委、质检、人防、消防、交管、技监、供水供电等10多个部门都出具验收报告后才算完工。漫长的验收过程为地产商提供了偷税的便利,有些开发商利用连续滚动开发项目,有意无意地将项目决算期推后。

  在项目未完工之前,建筑单位不能对地产商开具工程发票,也就是说,一天没通过决算,项目本身就不能算出利润,利润也就无法入账。此时,很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去,使其成本暂时无法清算,最终形成企业所得税应纳税部分难以确定,利润黑洞无法计算。最常见的操作方式是,开发商在住宅项目接近尾声时,再投资建设商业项目,把住宅部分所赚到的利润全都投到这个商业项目上去,不仅不用交纳数额巨大的所得税,还长期持有固定资产,并可通过出租经营获利。

  第三,广告费定义有漏洞。国税“2003[83号文]”规定,“广告费与业务宣传费可无限期结转移后年度,按规定标准扣除”。利用此规定,地产商可以通过虚开高开宣传费的方式增加企业成本,达到减少利润的目的。

  第四,高额利润外包。我国税收政策中对外商独资与合资企业纳税有各中优惠规定,一些开发商通过与外方合资的名义,以高档房的设计开发承包给外方为幌子,逃避交纳企业所得税。

  地方保护是“漏洞”洞开根源

  为地产商避税提供便利条件的另一个因素来自地方保护主义。江苏省物价局服务价格处处长华文介绍,各地为引进税源争相出台各种优惠政策,想方设法保护投资者的积极性,有的地方甚至有税收返还的政策,而对地产商的高额利润会睁只眼闭只眼。地方政府与地产商之间常有千丝万缕的联系,一些地产商在交纳了预收企业所得税后,以各种借口延时交纳企业所得税。在此期间内,再通过多种方式避税,这也是造成税收黑洞的一个重要原因。

  有关专家认为,今年2月1日,国务院已经出台了财政违法处罚条例,“应收不收”与偷税漏税同样属于违法行为。造成房地产企业避税现象严重的根本原因是地方政府没有转变观念,为了招商引资、增加财政收入,千方百计保护地产商的利益。

  针对房地产税收政策中的漏洞,政府应尽快建立房地产税收控管体系,对现行政策不明确的地方,国、地两税应尽快执行统一政策。同时税务、工商、国土、规划、建设、金融等部门要通过信息交换作分析比对,最大限度地掌握有关涉税信息,使房地产税应收尽收。

来源:经济参考报 (责任编辑:刘锋)
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