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楼市又一次轮回?房地产非理性暴涨“七寸”何在
吴  焰
  2006年04月28日03:37 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭

  上海楼市又聚人气。 本报记者 周寅杰摄
  还要出多少重拳才能平抑房价?


  陆志新绘

  历史是不是在重演?

  楼市冷了回暖,房价跌了又涨。北京、广州、深圳的“楼市井喷”,其快速飙升之状,开发商的兴奋,买房者的追涨与恐慌心态,与一两年前的上海何其相似。

  而即使是上海,如今也步步回暖,“收复失地”。此番情形,是不是太像又一次轮回?

  早在2004年,上海楼市“泡沫”因为调控“挤压”,有过一次短暂低迷,但当年末即出现报复性反弹。很多人认为,正是这股反弹,导致2005年中央更坚决地宏观调控。一记记重拳,扯风带响,上海、杭州等城市房价应声回落。然而,即使一致认为“房地产的寒冬真的到来了”,仍有很多开发商和业界人士很笃定:半年之后见分晓。

  现在,开发商的心情果然“阴转晴”。对更多普通人来说,则像在看一部多次重播、或被屡屡翻拍的怀旧老片。

  好比今天刊出的来自北京、上海、广州的这组楼市报道,在最近两年,我们多次以类似形式追踪房价,以至于产生“编采疲劳”:很多时候,只需把以前报道中的“上海”改成“北京”、把“2006年4月”改成“2005年4月”,就成了。

  但,这仅仅是一次简单“重现”吗?

  新旧“国八条”相继推出,央行对准备金率的提高,121号文件的出台,及至提高炒楼交易成本、实行购房实名制……过去两年,特别是去年4月以来,中央调动的政策措施、经济杠杆与行政的铁腕手段,前所未有,解决房价虚高问题甚至提到政治高度。这些全方位、立体式的重拳打击,确实奏效。但是,房地产市场的“免疫力”似乎也应声而来。在中央宏观调控整整一年后,房价继续走高,有机构预测还将“长期上涨”,百姓难以承受,“房奴”者众。不仅成为中央高层的锥心之痛,更成为普罗大众的民生焦点。

  显然,房地产业治理整顿比人们预期的还要复杂艰难。组合重拳的威力,也有被乐观高估之嫌。

  为什么会这样?

  一方面,重拳成“强弩之末”。比如,一招招“杀手锏”,如禁止炒房、购房实名制、禁止期房预售、禁止开发商以各种名目囤积房源等,在实际操作中,基本都建立在舆论导向范畴,市场并未对这些调控措施辅以法律监控,“雷声大雨点小”。

  另一方面,是根本没有抓住“七寸”。房地产非理性暴涨的“七寸”在哪里?越来越多的事实虽然指向地方政府与房地产商之间过于紧密的、不正常的利益链,指出地方政府在房地产上涨中的畸型助推,但是,这条隐藏并不深的利益链,却始终没能斩断。原因很简单:你能希望医生拿起手术刀给自己动手术吗?

  很多人不明白:为什么政府相关部门公开商品房成本价就那么难?为什么从几年前楼市“口水战”争到今天,最基本的数据仍然是“雾里看花”甚至“严重混乱”?空置率出现相差甚远的多个版本不必说了,房价涨幅来自统计部门,该“权威”吧,但刚刚公布的一季度房价,似乎每个城市都出现不同说法:深圳市国土资源和房产管理局称,房价同比涨了20.6%,但国家统计局公布的数据少了一半,10.2%。科学的基础数据未必一定能开出正确药方,可如果连数据与信息都在“忽悠”,怎么指望决策正确呢?如果连简单数据都如此难以获取,怎么指望在治理房地产市场上有科学决策?指望政府对房地产市场回归到应有的监管、规范职能?

  有预测说,针对房价再次上涨,中央各部委还将出台调控措施。这真像是又一轮楼市行情的展开。

  但是且慢,现在与一年前的成本代价已经完全不同。在经过去年那些带有双刃剑式的“铁腕”与舆论高压之后,现在的房地产市场,是在耗去了大量的抑房成本之后“回到原点”,甚至还“退一步进二步”。这意味着什么?接下去的调控门槛不仅更高,而且如果再次调控仍不能达到预期,老百姓将对中央政策与未来前途产生信任危机。

  这才是轮回最可怕的地方。

  上海 自住型消费明显增加

  □本报记者 孙小静

  参加了一个小型聚会,发现在座7人中,有两人准备买房,一个是旧房换新房,一个是希望离工作单位更近些。

  “这很具代表性。”上海市房地部门有关专家表示。随着和煦的春风吹拂,上海楼市似乎也开始复苏,由冷变热,慢慢升温。“自住型消费明显增加”。

  去年宏观调控之后,上海楼市成交量萎缩,月成交量最低曾跌入百万平方米以内,市场观望气氛浓厚。虽然当年第三四季度止跌趋稳,但直到今年3月,成交量才明显回升。“一二月,全市商品住宅的成交量均为109万平方米,3月则蹿到220万平方米左右,几乎翻了一番。”4月,上攻势头持续,第三周成交量突破了50万平方米,超过3月不成问题。在某些新开楼盘的售楼处,居然还出现久违的排队购房队伍。

  开发商心态也由阴转晴。来自“房产之窗”网楼市行情检测系统数据显示,4月第三周新开房源共计37个开盘单元,推出3993套房源,面积约50.2万平方米,上市量与前一周相比增加46.4%,创下了今年以来单周上市量的最高纪录。

  这一系列的变化,在商品住宅价格走向上也有所体现。据上海市统计局统计数据显示,去年宏观调控后,上海的商品住宅价格指数有所下落。去年底,商品住宅价格指数环比为-0.8。今年一季度,这一趋势仍有所保持。1至3月,每月环比呈现稳定的-1,这意味着商品住宅价格一直微微下挫。然而,进入4月以来,情况明显不同,不仅下挫势头停止,而且出现微升迹象。

  “这次复苏,主要原因在于自住型消费仍存在刚性需求。”有关专家分析,宏观调控后,不少准备购房自住的消费者进入观望。大半年以来,由于政策稳定,消费者信心回复,积累已久的需求逐渐释放。根据上海轨道交通建设规划,至2010年,全市建成轨道交通将达400公里,动拆迁规模大增,这部分居民的住房需求,成为不可消减的刚性需求。

  狗年结婚热,也带旺婚房需求。最近,搜房网举办了一场大规模看房活动,引来近400名网友参与,分成7路人马,分别前往7个区的35个楼盘实地勘察。看房队伍中,绝大多数都是年轻人,准备购买未来小窝。

  由于自住型消费占主导地位,在此次复苏过程中,中低价盘尤受青睐。

  虽然市场出现回暖迹象,但业界人士仍持谨慎态度。一位房地局负责人称,一般楼市交易活跃程度随时间推移呈曲线变化,第一季度低,第二季度高,第三季度回落,第四季度再上升。“目前,正是进入年度交易活跃期,市场出现量增价微升现象很正常。”他表示,房地部门会严密监察楼市每一个变化,“希望市场保持稳定,不大起大落。”不过,他认为,虽然市场有所回暖,但各方都更趋理性,“价格指数可能会有所上升,但基本上应该保持微升状态,不会出现突然飙升的过热迹象。”

  广州 弹压楼市“井喷”

  □本报记者 李 刚

  一季度,广州老八区房屋均价7483元平方米,大大高出去年12月6563元平方米的水平,4月成交均价超过7610元平方米;越秀区等老城区频频传出楼价过万元大关的惊人消息;高档商品房聚集的珠江新城,新推出的楼盘每平方米动辄1.5万元、1.8万元,而2004年这里的楼价也不过7000元上下。

  钢筋水泥的涨势早在去年中期便止住,地方政府对房地产市场的土地供应量也在扩大,国家对房地产市场的宏观调控在各地陆续发挥着作用,广州现在还有560多万空置房亟需市场消化……但就在这个当口,广州楼价却出现了“井喷”――去年第四季度,广州楼价几乎集体提价,各大楼盘升幅在20%─50%不等。广州本次楼价“井喷”还真“喷”得让人糊涂。

  去年底,国家有关部委负责人在广州调研“楼市井喷”,曾提出一个问题:国家针对上海等城市楼价飞涨的严峻形势,出台了一系列强硬措施平抑房价,但这些打击楼价的“组合拳”为何到广州失去了效力?业内人士解释,国家的政策措施落脚点在于打击炒楼,但广州老百姓炒楼风甚淡,政策效力“有力难使”。

  广州楼市“井喷”另有原因。去年上半年,全国楼价调控,广州不是重点,广州稳定的楼价反而引起全国关注。“广州楼价理性论”让市民自豪的同时,也产生了与上海、北京楼价的“比价效应”心理,广东省政府参事潘蜀健教授说,正是摸清了这种心理,一些地产商相继炮制各种不真实信息,不断触探市场底线。

  去年下半年以来,“温州200亿游资入穗”、“广州地荒”等不实信息不胫而走,楼价节节攀升。当有人质疑广州楼市时,地产商又拿出去年上半年的专家评价辩称,广州楼市所有表现都是理性的,包括令人不可思议的涨价。

  对此,广州市委书记林树森曾严厉地说,哄抬房价的人简直就是抢劫!

  怎样才能抑制这种反常“井喷”?

  广州市的态度是,政府不会干预房价,房价需要在市场范畴内调节;但政府将千方百计规范房地产市场,及时发布规划、土地供应、房地产交易等市场信息,保证老百姓买卖信息对称,不能让不实信息误导消费者。而广州市国土房管局更直接呼吁市民:推迟买楼就是对政府最大的支持。

  在适度增加住宅用地供应、加强对闲置土地管理、加强公共租赁住房建设的基础上,广州重点完善市场信息系统,及时准确发布房地产信息。目前,全市所有购房信息均在网上公布;所有房地产交易必须在网上签订合同;6月,广州还将向公众推出基准房价信息系统。

  这些措施初步生效。统计数据显示,今年1月,广州老八区住宅成交量下滑为3000多套,2月则滑落至2000余套,3月不足2000套。往年4月,通常是各大地产商铆足气力迎接销售旺季,但截至4月25日,广州老八区住宅成交量为区区2110套……“广州楼市理性”再次回到市民这边,“不跟风买涨”的成熟心态,成为市民应对楼价“井喷”的有效手段。

  据专家分析,广州楼市“有价无市”的状况可能还会持续一段时间,从目前各地产商纷纷提前启动“五一黄金周”促销活动看,他们沉不住气了。也许不用太久,广州楼市便会在市场调节和宏观调控的双重作用下回归理性。

  北京 开发商还想抬高房价

  □肖 宾

  “房价让人昏呀,小桥流水人家,房贷压垮瘦马,高价不下,没房人在天涯。”这是网上最近流行的Q版诗词,多少反映了北京楼市上涨对老少爷们造成的心理压力。

  4月中旬,北京市统计局数据显示,今年一季度,北京市房屋销售价格总水平同比上涨6.5%,其中,商品房、住宅和二手房销售价格同比分别上涨6.5%、7.2%和6.6%。普通住宅和高档住宅的销售价格同比分别上涨8%和8.9%。

  房地产商喜欢将房价上涨归因为“地价上涨”。而根据国家发改委、国家统计局的调查显示,一季度,土地交易价格同比上涨5.7%,涨幅较上季度低了2.2个百分点。

  在没房人士的咒骂中,在宏观调控的余威下,在所有人士的关注下,今年一季度,全国绝大多数城市的房价仍是“上涨没商量”。北京,成了这轮上涨中最令人吃惊的一座城市。

  如潮涨势引发如潮愁思。只要是涉及房价上涨的稿子,网络、社会、读者反映绝对是杀声一片,“又说上涨!又给开发商当托!”喊打、喊胡说的声音不绝于耳。而在揭发开发商暴利的稿子刊发后,网络、社会、读者电话又都是叫好声一片,“好样的!就应该给他们曝曝光!别怕开发商报复,读者永远支持你”。部分读者对房价上涨抱有极大的抵触。

  面对火爆的市场,开发商成了最幸福的人。“什么,都卖完了!那价格肯定定低了!”,“你们这些市场总监怎么当的,价格定得这样低!”……这些话不是杜撰,在如此兴旺的市场下,地产公司老板对下属充满挑剔,一句话,北京开发商还要抬高房价。

  在开发商欢笑的同时,做房产销售的代理行、销售代理则感到了压力,代理费下降、折扣点降低,整个房产销售生态圈发生倾斜。老百姓更是愁深似海,工资怎么也追不上房价。辛辛苦苦一辈子,等于都为开发商吃喝玩乐打工了。

  面对全国房价的汹汹涨势,面对越来越多的呼声,从国家几大部委负责人近期表态来看,一轮新的调控态势,很有可能被开发商的贪欲逼上前台。

  4月中旬,建设部住宅产业司司长沈建忠表示,当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显,对于部分热点城市,还将动用行政手段予以调节。据悉,这是主管部委首次明确提出利用行政手段调节房地产市场。

  国家发改委在2月22日公布的《2006年房地产调控工作重点》报告中再次强调:“对落实中央调控政策不力、投资规模、房价涨幅没有得到有效控制或出现反弹,影响市场稳定运行的地区,要加强监测分析和督促检查,必要时将给予通报批评。”

  4月,北京市国土局一口气向市场推出了二三十块土地,力度之大前所未有。看起来,一些平抑房价的措施,又要“雷厉风行”了。

    《华东新闻》 (2006-04-28 第02版)

来源:人民网-《人民日报-华东新闻》 (责任编辑:刘锋)
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