现在买房投资不划算
本报记者 李忠峰
  2007年02月26日04:52 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
 
  春节刚过,经历短暂“冷却”的房地产市场重新升温。事实上,进入2007年,随着房价的持续攀升,人们对楼市的热情一直是有增无减。眼下,房价的未来走势已成为各方关注的热点,有人说涨,有人说跌,相关部门的信息口径也不一,甚至互相矛盾。不确定的因素颇多,对于有意买房投资的人来说,更像是雾里看花。

  投资买房收益率下降

  春节期间,计划投资房产的张先生一直犹豫不决。

  他于 2006 年年初在北京东部某小区购买了一套 145 平方米的房子,总价为 130 万。目前能以 152 万元出售,而当下的租金则为 6000 元 / 月。是租还是卖?他给记者算了一笔帐。

  如果目前出售的话,由于该套房屋在营业税征收期内,需要交纳营业税、印花税、个税以及土地增值税。即总税费=总出售额 ×( 5.5 %的营业税+ 0.05 %的印花税+ 1 %个税+ 1 %土地增值税) 152×7.55% = 11.476 万。净收益= 152-130-11.476 = 10.524 万。

  “实际上,我所付出的成本还包括当初买入时的契税(购房价的 1.5% )、公共维修基金(购房价的 2% )、物业、装修等费用。如果再减去这些费用,投资收益率仅略高于银行利率。” 张先生告诉记者。

  “6000元的出租价格还不错,只是面临着很多风险,如房屋空置、租金下跌、成本上升等。由于我是贷款买房,最怕利率大幅上调。” 张先生说。

  据统计,近几年来,尽管北京市商品房同比增长幅度为 10% 左右,而租赁市场普通楼房的租赁价格只上涨了3% 左右,甚至某些区域因为供应量过高,租金不升反降。

  北京房产中介公司我爱我家的副总经理胡景晖认为,近几年二手房租赁市场基本上处于不温不火的状态,对投资者来说,风险很大。如果传闻中加息的呼声一旦成为事实,投资性买房人的实际收益率又要下降。

  据记者了解,很多投资买房的人都面临着租售两难的状况。如果卖掉,基本没怎么赚钱;出租则风险大,收回成本的时间太长。

  升值11 %才有利可图

  刚过去的一年,有人称为房地产调控政策年。经过一系列调控政策的洗礼,一手房市场的投资比例也在下滑。

  北京某房地产中介公司的李女士告诉记者,房产投资要有收益的话,就要求商品房价格涨幅要超过包括银行贷款利息、个人所得税税率、营业税税率、契税税率以及其他手续费在内的总和。在一次性付款的前提下,目前购买一套普通住宅进行投资的最低交易成本大概是11 %。也就是说,房产在转让前必须要升值超过 11 %才有利可图。

  有关业内人士称,目前投资房产的风险已越来越高,而更大的风险则来自银行贷款利率上调。目前,利率上调所造成的成本上升已开始显现。2006年4月 28日、8月19日,央行先后两次宣布贷款基准利率上调 0.27 个百分点。若按目前一年期贷款基准利率6.12%计算,假设买一套60万元的住房,贷款40万元,期限30年,仅利息就近48万元。

  “从我的研究来看,利率一般是随GDP增长率上下波动2%,无论发达的市场经济还是新兴的市场都是如此。我国的GDP增长一直在9%,利率应该在11%左右。”中国社会科学院金融所金融制度室主任易宪容告诉记者,“利率逐步上调,债务负担必然增加。”

  另一方面,从国际通行的房屋“租售比”来看,也显示目前投资买房存在风险。

  胡景晖告诉记者,在朝阳区的CBD核心地带,富力城的两居室租金在 3500 元 / 月,房价 96 万元左右,租售比在为274∶1 ,而现代城也差不多在271∶ 1 。均已超出国际警戒线20-30% 。

  “这就意味着,如果单纯投资买房的话,依靠租金收益,买房人将在 30 年左右的时间内收回投资。而国际公认的二手房租售比警戒线是 1∶200 。显然购房风险加大了,毕竟未来30年内不确定性因素太多了。”胡景辉说。

  预计将有新政出台

  对投资买房者来说,最大的风险还在于政府的政策导向。

  国家发改委在刚刚发布的调查报告中指出,2006 年国家加大了对房地产市场的宏观调控,但当前房地产市场运行中还存在不少困难和问题。突出表现在稳定房价和调整结构的效果不够明显。

  据国家发改委最新统计数据,北京房价已经连续 17 个月上涨,去年,北京房价更是创下了连续7个月两位数增长的纪录,位居各大城市房价增长最前列。

  1月26日 ,北京市市长王岐山在总结 2006 年政府工作时坦言,北京房价增长过快,政府将采取措施抑制房价过快增长。

  这些都预示着可能有更严厉的调控措施出台。

  北京市社科院、社科院社科文献出版社1月底发布的报告预计,北京市房价将逐步趋于稳定,并于 2-3 年后开始下降。研究者认为, 2008 年以后以下几个因素——开征物业税、购房实名制、人民币升值、利率调整、控制住宅商用、廉租房、经济适用房和限价房等,都可能会对当前过热的北京房地产市场产生重要影响,并且在一定程度上抑制房价上涨甚至拉低房价。

  北京市房协的蔡金水认为:“物业税的开征,会带来购房容易养房难,手头有多套房屋的人会因养房费用的增加而抛房,促进房屋资源的再分配,有利于打击‘炒楼’者的‘积极性’。”

  前一段时间北京市政府颁布的“禁商令”也分流了一部分商户,这对许多处于中心地段的住宅来说,租金价格上升的空间已经不大。而最近舆论关注的大户型持有税也会加大买房的持有成本,这也无形中增加了投资性买房的风险。

  某房产网站的编辑王迎新认为,现在个税是两种征收方式任选,如果取消 1 %的规定,严格执行 20 %的标准,届时对投资者的打击将是致命性的。而且长线投资需要漫长的等待升值的过程。如果投资者把一大笔资金投入到房产中,一旦出现意外需要现金时,折现就很困难,通过买卖则损失很大。

  种种迹象表明,买房投资的收益已经变小,短期投资因为税收增加买卖双方都没有占到“便宜”,长线投资则因政策变动而带来的风险比较大。

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  国务院听取北京市房地产市场调控情况汇报时强调

  增加供给 稳定价格

  新华社电 近日,国务院召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报,房地产市场宏观调控部际联席会议主要成员单位参加了会议。

  会议强调,要增加供给,引导需求,稳定价格,规范市场,着力解决低收入家庭住房问题,促进房地产市场健康发展。

  《市场报》 ( 2007-02-26 第01版 )
 

来源:人民网-市场报 (责任编辑:刘峰)


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