人民网>>社会 2008年09月01日06:58
 
人民网社会频道
  8月31日下午,一队骑自行车的年轻人,从东至西,经过济南市泉城路。每一辆自行车后,张贴着“万人购房团最低5.1折”几个大字,颇为醒目。

  “从27日开始,每天上午9点到下午6点半,我们都在泉城路和泉城广场一带宣传,已有200多人报名。”一个名叫吴军的小伙子说,几天来,他们公司接到不少电话,询问购房手续、运作流程。

  对此,一些市民议论纷纷:“5.1折,是天上掉馅饼吧?”“这个购房团和深圳那个是什么关系?”“全国各地是不是都要‘万人购房’了?”【详细】
5.1折起 是甜头还是噱头?

  31日上午,记者在山东舜祥律师事务所内见到“万人购房团”的发起者、济南满意100管理咨询公司总经理苏师峰。这天,他专门找到律师,商谈下一步活动计划。

  “有人觉得5.1折是‘天上掉馅饼’。其实,这只是起价,就像卖手机有一元起,卖衣服有一折起一样。楼盘所在区域、环境不同,不是每个人都能得到这个折扣。”苏师峰说,“这可以理解成一个策略,主要为吸引大家参与。假如买50—100套,里面可能会谈下来一两套,到时候将采取抽签的方式决定房子的归属。”

  据苏师峰分析,济南的楼市不同于北京、上海、深圳,降价空间有限,但把房价10%左右的营销费、广告费挤出来还是可能的。因此,9折是团购的底线。

  他认为,在整个过程中,市民的团结很重要。为此,公司专门设计了一套运作流程:市民电话或网上报名后15天,召开由律师、银行、消费者参加的“区域团购房说明会”。此后是实地参观,召开购房研讨会,选出谈判代表,参与到由律师团、谈判专家组成的“谈判团”,另约时间与开发商谈判。“为达到9折的目标,我们不针对一个楼盘下功夫,而是划定区域,让一个片区的房产商互相竞争。你不打折,我们就集体买这个区域别的楼盘,逼着他们降价。”苏师峰说。

发起人:此“万人”不同彼“万人”

  就在苏师峰扯起“万人购房团”大旗的第三天,深圳“邹涛万人住房团购网”发表了“关于山东济南市民反映情况的严正声明”,称邹涛未在山东济南授权任何人和公司开展万人住房团购活动。如发现冒用行为,请当地市民立即作报警处理。

  30日,记者与邹涛接通电话时,他非常气愤:“我没有在济南发起任何形式的‘万人购房团’,即使要发起,也一定不收任何费用。这是我们的铁规。那些想搭顺风车挣钱的人,出发点就是错误的,必将遭到人们的唾弃。”邹涛说,如果有人随便用他的名义误导市民,将起诉到法院。

  与此同时,苏师峰在自己公司网站也发表声明,称自己与邹涛没有任何关系。“天上不会掉馅饼。我们的服务是有偿的,购房合同签订成功之后,我们每套房收取200元咨询费,主要用于宣传、聘请律师团等。”他坦言,这笔费用根本不够实际支出,随着业务的拓展,公司将向开发商另外收取一定数额的咨询费。

  一个打着公益事业的牌子,一个宣称有偿经营,这“万人”是不是那“万人”?后者是否侵犯前者的权利?“邹涛万人住房团购平台网”公益法律顾问丁跃峰律师认为,邹涛的万人购房团只是一个创意,没有注册商标。苏师峰在济南发起万人购房团,并没有侵犯邹涛的权利。他认为问题的关键是,济南满意100公司的活动,是不是超出了其经营范围。

  山东舜祥律师事务所李振律师表示,济南满意100公司的业务主要是提供信息,不同于一般的房产代理公司,也不办理当事人的购房委托业务。“这就像一个自然人撮合买卖双方,同时收取一些电话费或交通费一样,并未超出经营范围。”

  对此,山东经济学院房地产经济所所长郭松海认为,群众自发型“万人购房团”的组织者难免从事居间、行纪、代理等行为,这些属于房地产经纪行为。而根据我国法律规定,从事房地产经纪业务的机构必须具有相应资质,房地产经纪人必须具有资格证书,经纪人必须隶属于某个房地产经纪机构才能开展业务。而济南的“万人购房团”组织显然不具备房地产经纪业务资质。

万人购房是开头还是过头?

  采访中,记者了解到,济南许多房地产企业对“万人购房团”持谨慎态度。世方宝泰房地产经纪有限公司经理武扬认为,房地产企业的每一个商品房项目都有阶段性营销方案,目前热炒的“万人购房团”在各方面都难以符合开发商团购营销方案的既定条件。此外,从长期看团购会使整个楼盘的销售总额下降,开发商寻找短期利益与长期利益之间的平衡点,会十分谨慎。

  “目前,国内还没有群众自发型‘万人购房团’成功的例子。”武扬说。

  但他认为,“万人购房团”出现,标志着我国商品房卖方市场的松动,促使开发商提升产品品质和客户服务质量,有利于购房者尽早实现住房愿望,而且最终会使消费者团结起来争取有利市场地位的观念,更加深入人心。但是,团购与全国的散户购房者相比微不足道。

  郭松海表示,“万人购房团”表达了群众的一种愿望,但其成交希望很小,因此难以形成示范作用。“房地产市场具有独特的地域性,深圳‘万人购房团’模式很难在全国范围内复制。”

  “‘万人购房团’还可能为不法之徒提供可乘之机。比如,购房者个人信息的安全性如何保证?若团购不成,组织者收取的费用如何退还?一个如此庞大的群众性自发组织长期存在,也给社会稳定埋下了隐患。”郭松海说。 (马跃峰)

详解“深圳万人购房团”

  深圳购房团合法性遭质疑

  ■ “深圳万人购房团”报名者来自12个省,年龄最大者62岁;92%选择按揭

  ■ 发起人邹涛透露:两家开发商的300套住房已议好价,控制在目标价格以内

   ■ 深圳地产界人士预测:今年9月、10月份,深圳楼价将出现“第二轮降价潮” 三年前,他曾在网上发起“万人不买房行动”,通过各种渠道说服深圳市民在房价高企之际推迟买房;三年后,他又在网上发起“万人购房团行动”,欲联合广大购房者集体向开放商压价,并请来美国前总统克林顿的谈判顾问罗杰道森助阵“砍价”……近一段时间,深圳市民邹涛成为房地产界关注的焦点。 【详细

   专家:心怀美好愿望 收获可能甚微

   ■ 邹涛“万人购房团”的组织和操作性方面都存在问题,操作风险较大。

   ■ 首先是组织松散,其“万人购房团”成员数量和购买意向的真实性不明,邹涛及其志愿者的组织能力和目的不明,在这种情况下,要想把不同经济实力、不同购买需求的人群高度集中起来,与开发商“砍价”,谈何容易!

   ■ 现在邹涛免费组织“万人购房团”免费为百姓“服务”,但免费的义务也就意味着“零责任”。万一有一天,邹和其志愿者自己买到了房,他们撤出,该由谁来继续为“万人购房团”谈判?   最后,李耀智相信,目前肯定会有部分开发商愿意与邹等人谈团购事宜的,但这是一场“博弈”。即使开发商对邹愿意让利,那肯定也是“极小”的,因为若真有“大让利”,对全市场宣布比对这一小部分人宣布有效得多。【详细

   律师质疑 组织“万人住房团购”涉嫌违法?

  广东东方金源律师事务所律师金焰首先质疑邹涛的“万人住房团购”多处涉嫌违法。

   ■ 其一,未登记的组织涉嫌违法,房屋是特殊的商品,不同的位置、楼盘、价格和朝向使得‘万人住房团购’不可能与某个开发商达成一次性的购房协议,因此‘万人住房团购’将长期存在。这样虽然邹涛声称不牟利,但是他提供了一个信息公开平台,是一个有组织、有计划,并且长时间存在的组织,这样的组织不登记就属于违法行为。根据国务院《社会团体登记管理条例》的规定,未经登记,擅自以社会团体名义进行活动,应由登记管理机关予以取缔。

   ■ 其二,团购可能导致市民资料外泄。邹涛以隐私为由不公布与其谈判的开发商名称,以及已经达成的房屋买卖到底低于市价多少,均没有提供任何可供监督的信息,其真实性就令人怀疑。【详细

沪两千人购房团集体砍价 最大降幅10%

  8月2日,总人数接近2000人的看房团在上海分10路集体看房,所到之处,几乎所有楼盘开发商都给出了相应折扣迎客。

   ■ 看房人群至少有30亿元的购买力 据介绍,此次集体看房报名人数接近5000人,由于人数限制,最后有将近2000名意向购房者成行,这部分购房者将分多条线路分别前往40个楼盘看房。

   ■ 开发商亮出明确折扣 看房团受到了开发商相当热烈的欢迎。售楼处准备了饮料和小吃。此次参与其中的开发商全部亮出了明确的折扣幅度吸引客户。优惠幅度最大的一个松江楼盘直接降价8.8万元,等于优惠了10%。

   ■ 2005年也曾出现团购现象 2005年,上海一度出现过团购现象。当时上海市场和如今的市场颇为相似,一手房销售量猛降,成交低迷。不过,这种团购并没有持续多长时间,个别楼盘开发商在资金压力加大的情况下开始出现大幅降价,团购也就失去了意义。 【详细

各方评论:“万人购房团”展示了谁的软肋?

   ■ 网评:万人购房团,房奴的“赤壁之战”?

  指望“万人购房团”来逼迫房价往下翻跟头,还不如指望生活一向很抠门的葛朗台请我吃海鲜大餐要来得更有希望,因为即使是开发商终于坚持不住要宣布大幅度调整房价,也只会是选择向全部的市场范围宣布,而不仅仅是邹涛手中的“万人购房团”。

  供求关系,最终会挤干净市场的泡沫,还房价一个本来的面目。没有永远的暴利,也没有永远的金钱交易上的赤裸裸的掠夺。邹涛“万人购房团”的唯一意义更像是一种民间表态,告诉大家,我们已经对高价的楼市不满意了。但是这样的一种表态,在另一个角度就是一种自我表明军力,似乎是把购房者心理上的软肋敞开了给开发商上看……【详细

   ■ 观点1+1:有什么证据证明“团购等同于团体”?

  按“批发价”买东西便宜,这是小孩都懂的道理。虽然没有所谓的“正式规范”,尽管一些商家对“化零为整”微词不少,但团购还是在市场上以或明或暗的形式大量存在。小件物品就不说了,汽车等“大件”团购也不新鲜。团购之所以兴盛不衰,原因就在于,相对于个体的“散兵游勇”,消费者团结起来往往可以获得更多的议价权与更好的服务。“不见兔子不撒鹰”,消费者都不是傻瓜,团购至多是不成功,却很少有“上当”案例。深圳的房子不是说滞销、降价了吗?有人琢磨以团购的形式进一步增强买房人的议价能力,这种想法再正常不过。至于成功与否,显然是团购者自己的事,不愿掺和大可以看热闹,犯得着给人家找茬吗?房屋销售合同必然是与个人签,有什么证据证明“团购等同于团体”?某些律师质疑“违法”,究竟是为了“法律的尊严”,还是自己混“脸熟”?……【详细

   ■ 怎么处于劣势的消费者一次团购就涉嫌违法?

  “万人住房团购”说到底,仅仅是公民的一次集体采购行动而已,这是一次“行动”而不是一个“组织”,进行这样的区别是非常重要的。公民可以自由决定参加这次行动,也可以随时退出,“团购”内部没有等级制,也没有任何具有强制性的章程,类似这样合法且合乎市场规律的“团购”行动,每天在市场上出现的不知凡几,倘若都要登记,则登记管理机关的工作人员变身为千手观音也忙不过来,而公民的交易自由却势必受到严重的压制。
  当然,对法律的理解不同,得出不同的结论也是可以的,但最好不要搞双重标准。我想请教律师的是:房地产开发商搞价格联盟,集体哄抬房价这么多年,他们可曾在相关部门注册登记?“温州炒房团”在长城内外、大江南北四处兴风作浪,他们又几时进行过社团登记?为什么他们不涉嫌违法,而处于劣势地位的消费者进行一次团购行动,就涉嫌违法了呢?莫不成法律是律师手中的橡皮泥,想捏成什么样子就可以捏成什么样子?【详细


 深圳、济南相继出现"万人购房团",您怎么看?
 我愿参加,相信能以较低价买房
 我不愿参加,仅是场闹剧
 反对,会炒热市场,房价不降反升
 其他,我有妙招降房价

    

  ★“万人购房团”能走多远?您怎么看?请在这里参与我们的讨论。

  数字中国:“万人购房团最低5.1折”=天上掉馅饼?



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