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房产新政对高端物业炒房影响大 二手房价望降低
  2005年05月13日09:14 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
  自2005年6月1日起,国家将调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管。对个人购房后转手交易,尤其是个人购房不足两年即转手交易的行为加大税收调控力度。

  对高端物业炒房影响最大

  我爱我家房产经纪公司一位专家告诉记者,现行税收政策对营业税缴纳的要求是,个人购买自用一年以上的普通住房出售时免征营业税,不足一年的征收差额,但在实际操作过程中,几乎不涉及营业税的缴纳。

  而按照新规定,如果非普通住房在超过两年后进行转让,将对其差额征收营业税。北京房价平均价格之所以居高不下,部分原因是高端物业所占比例太高。“从居住需求来讲,高端物业没有这么大的需求量,现实中显示的高需求量中有很大投机成分。”

  “现在大多数投资者购买高端物业都是进行中、长期的投资,而该规定出台后,高段物业投资少了,需求自然就减少,房价也会回归平稳,”该人士告诉记者。“比起上次加息,这次推出的举措更有针对性,目标更为精确。”

  二手房价有望降低

  虽然对二手上市房屋的差额部分征收营业税,但实际成交价格反而有可能降低。一位业内专家表示,虽然营业税应该由卖方缴纳,由于以前是卖方市场,在实际买卖过程中,即使发生营业税,也都由买方缴纳。“随着业主降低对自己房子的期望值,大量房源将上市,二级市场变成买方市场,房子供不应求状况得到缓解,营业税就由卖方承担了。”

  记者在调查中了解到,现在的二级市场还是卖方市场,房源供应量明显不足,主要是大多数业主对自己房子价格有升值的预期。但通过政府最近一系列的重拳出击,房地产二级市场已经受到影响。资料表明,第一季度的房源供应量和成交量明显增加,这说明政府的举措已经有了初步成效。

  文/本报记者 王丹丹

  来源:竞报 

    税务总局:要确保房地产行业税收政策落实到位
 
  新华社北京5月13日电 题:确保房地产行业税收政策落实到位——税务总局有关负责人详解房地产税收政策(记者陈二厚)

  《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》下发后,国家税务总局负责人12日表示,各级税务机关要严格税收征管,确保调整住房转让环节营业税等政策落实到位。 
他还就房地产行业税收政策做了详细解读。

  税收优惠政策曾促进房地产发展

  这位负责人指出,1999年和2003年,为贯彻积极的财政政策,鼓励房地产业的发展,对个人购买住房又对外销售的制定了几项优惠政策。

  一、营业税。营业税暂行条例规定:个人销售不动产,按销售额征收营业税。优惠政策:1、《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》规定:对个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税;个人购买并居住不足一年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征;个人自建自用住房,销售时免征营业税。2、《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》规定:单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

  二、土地增值税。土地增值税暂行条例规定:转让地上建筑物并取得收入的个人按规定缴纳土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。优惠政策:财税[1999]210号文件规定:对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。

  三、个人所得税。个人所得税法规定:个人出售自有住房取得的所得按“财产转让所得”项目征收个人所得税,税率为20%。

  优惠政策:《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定:为鼓励个人换购住房,对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所交纳的个人所得税,视其重新购房的价值可全部或部分予以免税;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。

  四、契税。契税暂行条例规定:个人转移房屋权属按成交价格的3%--5%征收契税。优惠政策:财税[1999]210号文件规定,个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。

  五、印花税。印花税暂行条例规定:商品房销售按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税。

  税收调控势在必行

  这位负责人指出,上述优惠政策在国民经济处在内需不足的时期,和其他宏观调控政策相配合发挥了预期的作用,房地产业(包括住宅)已走出内需不足的阴影,发展速度加快。今年以来,国家对房地产业中住宅业的形势进行了分析,总体来说,住宅业呈现了一定程度的过热局面,经国务院同意,建设部等七部门发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》。这些措施的落实,可以增加住宅特别是普通住宅的有效供给,可以抑制目前已经出现的一部分不合理需求,同时,可以调整住宅业供需结构,而税收政策是发挥调整结构功能的一项重大举措。

  住宅业有两大特点:一是既有商业性买卖,又有消费性买卖;二是既有普通住宅,又有非普通住宅。根据宏观调控需要,国家对营业税的优惠政策做了如下调整。

  一是为了体现对商业性买卖和消费性买卖的区别,对个人购买住房不足两年转手交易的,销售时不再享受按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税的优惠政策,而恢复为按售房收入全额征收营业税。为了防止炒卖普通住宅,损害广大群众对普通住宅的消费性需求,对这种销售行为的营业税政策不再区别普通住宅和非普通住宅。

  二是对于个人购买住房超过两年转手交易的,为了体现对普通住宅和非普通住宅的区别,凡普通住宅可以继续享受免征营业税的优惠政策,对非普通住宅则只能继续享受按售房收入减去购房价款后的差额征收营业税的优惠政策。特别需要说明的是,现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只调整了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行,印花税目前对此没有优惠政策,这次调整中也维持不变。这位负责人说,房地产是国民经济中一个支柱产业,它的健康发展对整个国民经济健康发展有重大作用。各项政策调整的目的是解决房地产投资规模过大,价格上涨幅度过快等问题。相关部门要密切关注政策落实的效果,定期对政策的效果进行评估。他强调,各地税务机关在落实这次优惠政策调整中负有重要责任。目前,国家税务总局正会同建设部等部门研究制定具体操作办法,下发以后各地要严格执行。对不符合享受优惠政策标准的住宅,一律不得给予税收优惠,对于违法给予税收优惠,影响国家宏观调控政策效果的,要追究有关人员责任。
 

来源:综合 (责任编辑:常红)
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