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国务院为控房价再出“组合拳”
  2005年05月13日18:16 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
  由于房价上涨过快问题并未从根本上得以遏制,致使中央政府此次再出重拳。此次出台的房地产调控政策目的就是使抑制房价的力度再大一点,操作性再强一点,瞄得再准一点。
  由于房价上涨过快问题并未从根本上得以遏制,致使中央政府此次再出重拳。此次出台的房地产调控政策目的就是使抑制房价的力度再大一点,操作性再强一点,瞄得再准一点。
  ●抑制房价快速增长出现了“市场失灵”现象,此调控政策是“国八条”后的又一次“精确”打击

  ●新政策保证了今明两年中低价房的有效供应量,并对投机行为进行了实质性限制

  国务院办公厅昨日转发了建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,其中内容直接指向目前房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,要求各地区、各部门认真贯彻落实国务院各项调控政策措施,做好供需双向调节,遏制投机性炒房,控制投资性购房,鼓励普通商品住房和经济适用住房建设,合理引导住房消费,促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展,把调控房地产价格作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

  由于房价上涨过快问题并未从根本上得以遏制,致使中央政府此次再出重拳。此次出台的房地产调控政策目的就是使抑制房价的力度再大一点,操作性再强一点,瞄得再准一点。

  出重拳源于前期调控失利

  “这应该是不久前‘国八条’的进一步深化,也是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化,可以理解为中央一系列调控房地产市场的‘组合拳’的跟进。”中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌接受记者采访时这样说。而事实上,中央政府在今年通过宏观政策调整来调控房地产市场,尤其是抑制目前房地产市场中房价增长速度和幅度太快的决心是非常坚决的。

  “其实上从2003年央行121文件出台,就开始意味着中央政府对房地产市场的宏观调控,央行的文件中已经对房地产开发、土地储备、施工等方面做出了严格规定,但是当时中央政府对房地产行业的宏观调控精神并没有在地方政府中得到很好的贯彻。”首都经贸大学房地产研究所所长张跃庆表示,虽然中央政府在2004年出台了一系列关于房地产市场宏观调控政策,但是国家统计局最新统计显示,2004年内地商品房平均销售价格同比上涨14.4%,涨幅比上年提高10.6个百分点,其中商品住宅价格上涨15.2%,显然政府最初通过宏观调控的方式来抑制房地产增长速度和幅度太快的目的并没有得到实现。在抑制房地产市场快速增长中,出现了“市场失灵和地方政府失灵”。“其实这是在‘国八条’公布基础上的一次比较精确的打击,从这些参与发布的国家部委的职能来看,显然这次调控房地产市场已经对一些领域进行了明确的划分。其目的很简单,就是在抑制房价措施力度再大一点,操作性再强一点,瞄得再准一点。”

  中原地产华北区域总经理李文杰分析认为,据有关部门统计,今年一季度全国房价又比去年同期有所上涨,房价上涨过快的问题还没有从根本上遏制住,这是中央政府再出重拳的主要原因。几大部委显然对此次出台政策的背景说法有些谨慎。其中国家发展和改革委员会有关官员接受记者采访时表示,谁牵头谁解释,相关背景的东西他们不负责解释,应由建设部解释。而建设部则表示,建设部副部长5月12日下午答记者问,但只有三家媒体可以参加。

  有望进一步改善京城房地产结构

  这次七部委出台的政策由于其直接明确提出一些调控手段,对目前整个房地产行业的影响是非常深远的。“这是一个非常的房地产调控措施。”张跃庆这样说,他认为这个政策从供给和需求两个方面对房地产市场进行了调控。一方面在房地产直接供给来源、土地的开发进行了明确规定,这在一定程度上可以推进房地产商进行房地产开发的速度,尤其是对于囤积土地的开发商来说,则是非常有力度的制约,可以增加土地开发的数量。而另一方面在需求方面首先体现强调保证今明两年中低价位、中小套型住房的有效供应,而这些户型的住宅产品正好是目前普通购房者的迫切需要,通过改善房地产开发的结构,来满足普通购房者的实际需求。其次是对具有投机性的购买进行了限制,2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税,而且首次提出禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。通过增加短期炒作成本和禁止期房交易,来遏制目前有些城市的投机炒作。

  对于通知的以上规定,多数房地产业内人士接受记者采访时都表示该政策由于具有了一定的“精确指导”的作用,对于整个房地产市场形成的影响是非常深刻的。“市场将更加规范,开发商的开发行为和购买者的购买心态将更加理性。”北京鹏润地产发展中心业务总监陈云峰说。多数开发商在接受记者采访时明确表示,由于目前北京房地产市场上的投资比例不是很大,对整个京城房地产市场的影响不大。由于此次明确把中小户型的供应明确提上操作的层面,可以进一步改善目前京城的房地产结构,而对土地进入市场开发在时间上进行限定,又进一步推动了土地转变为房地产产品的速度,因此在这些层面上,此政策对北京房地产市场的影响则是非常积极的。“但是像上海等投资性房地产产品占比例比较多的城市影响则会非常的明显。”李文杰说。

  高档住宅销售压力可能增加

  华远集团董事长任志强告诉记者:“此政策的出台明显针对的是某些投机炒房的人,对大部分开发商来说是影响不大,但对中小开发商有所影响,因为可能会促使产品结构有所调整,中小户型的房子会多一些。”任志强还告诉记者:“投资房产不等于炒房,这是两个不同的概念,任志强并不认可其他开发商所说上海杭州等地炒房现象比北京严重的说法,”他说:“炒房是全国性存在的问题,大城市高于中小城市,核心城市高于边缘城市。此政策的出台对一部分中低收入者有所保障,平均房价会拉平,房价增幅速度减慢,政策是在承认房价合理因素提出的。”

  但是陈云峰认为,此次政策对开发商产生的影响相对之前的政策要大一些,他举例说,虽然目前北京房地产市场投资性客户的比例不是很大,但是也基本达到了15%左右,而此政策对投资性购买客群的限制,在一定程度上会波及到开发商的销售情况,进一步增加开发商的销售难度。同时他认为由于此次政策具有强烈的导向性作用,好多购房者对房地产市场的心理预期正在逐渐地转变,目前京城房地产市场中购房者持币待购的现象已经非常明显,今年五一黄金周北京整体房地产市场销售比去年同期下降近50%就是一个很好的例证。一些高档住宅产品的销售压力有可能因此而增加。

  在某报社工作的正在准备买房子的杨帆告诉记者,本来她去年准备买房子结婚,但是由于她想购买的80平方米左右的房子很难买到就一直把婚期拖到现在。“不是不想买,而是买不起,一方面我自己购买力可以承受的房子数量很少,而且多数在四环外,另一方面则是目前房子建得都非常大,二居室就达到了100多平方米,总价非常高。”杨帆告诉记者,前天看到这个政策的新闻,明显感觉到了政府打压房价的决心,感到购房有了希望,毕竟七部委的政策保障了低收入人群的利益。

  同样顾云昌也认为,该政策具有两个鲜明的特点就是,一方面加强住房保障体系,明确提出发展中小户型的具体扶持政策,加大该类户型的开发力度,满足中低收入人群的居住需求;而另一方面则是稳定房价,房价在一定时期内出现高速增长,主要是投机比例过高,导致居民产生看涨的预期,在这样的情况下,房地产市场的实际需求大于真实需求。而通过对投资性为主的购买需求的调控,则可以平抑房价。“显然这两个方面对普通购买者是非常有意义的。”

  ■众口一词

  有些举措在执行中会有一定难度

  业内认为,加大对中小户型开发力度,征收土地闲置费等措施在执行中可能会遇到各种阻力与问题

  思源顾问总经理李国平表示,该政策中有些举措在实际执行中也会有一定难度,如加大对中小户型的开发力度,目前的实际情况是,政府可在规划等方面对住宅产品进行规定,但开发什么样户型的住宅产品则由开发商根据市场需求决定,一般开发商还是根据市场需求进行户型产品的规划设计。

  社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受记者采访时正在阅读这个文件。他对征收营业税以控制房地产投机行为的做法深表赞赏。他说,征收营业税作用可能比较明显,政府开始由过去的行政干预转而用经济手段进行调控。

  但同时牛凤瑞也担心该政策执行起来会有相当难度。首先,意见要求对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税,对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。在这个要求中,就很难界定普通住房和非普通住房的界限。“在北京通州或其他的郊区买套价位较低的别墅和在二环内买一套价位较高的住宅,可能后者的价位更高,那么到底哪一个是普通住宅呢?这一点就很难界定。”

  此外,该政策要求切实制止“炒买炒卖”土地行为,对超过出让合同约定的动工开发日期满1年尚未开发的土地,征收土地闲置费;满两年未动工开发的,无偿收回土地使用权。“一方面该项措施实施起来可能比较难,另一方面,开发商如果在工地上只盖个小房子也许就可以逃过被征收闲置费和被收回的劫难。”牛凤瑞认为,意见中的措施实际操作将会很难,信息的甄别也不容易,执行的成本可能会远远超出预算。

  本版采写/本报记者张学冬   

 北京市一季度房价上涨幅度示意图
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来源:新京报 (责任编辑:常红)
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