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下半年房价涨幅将低于上半年 
  2005年05月13日18:34 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
  市建委和统计局的报告体现北京住宅开发外扩现象越来越明显;业界认为,政府精确打击房价将主要表现在,控制高端物业审批和大量中低端产品入市

  五一刚过,北京市统计局与北京市建委分别发布一季度北京房地产市场的统计报告,与去年同期相比北京房价依然保持着相当的涨幅,但业内普遍预测下半年房价涨幅将不会超过上半年。

  一季度

  商品房售价同比涨6.5%

  业内分析,较去年相比,今年一季度的房价增长速度有所下降。一季度京市郊住宅的新增供应量占50%.

  北京市统计局5月8日公布的数据表明,一季度,北京市房屋销售价格持续上涨,总指数为106.5%.商品房销售价格比上年同期上涨6.5%,比上年四季度上涨1.9%.其中,住宅类销售价格比上年同期上涨7.2%,比上年四季度上涨2.2%;非住宅类销售价格比上年同期上涨0.3%,比上年四季度下降0.8%,其原因是受办公楼售价走低的作用。

  与此同时,北京市建委也发布了2005年一季度北京市房地产市场信息。信息显示,商品住宅期房买卖价格为5995元/平方米,同比上涨202元/平方米,涨幅为3.5%;商品住宅现房平均销售价格为4838元/平方米,同比上涨478元/平方米,涨幅为10.96%.同时,1月-3月,全市商品房买卖成交56701套,同比下降2.84%,总成交面积692.56万平方米,同比增长3.24%。

  北京百桥房地产经纪有限公司总经理牟鑫表示,较去年相比,今年一季度的房价增长速度有所下降。今年一季度北京市郊区住宅的新增供应量占50%,这势必在绝对意义上拉低整体房价。

  政府精确打击投机购房行为的决心表现在,一方面控制高端物业的审批;另一方面,大量中低端产品的入市,也都起到了拉低商品房住宅平均价格的作用。

  中原地产市场研究部副总监李林先表示,普通住宅和高档住宅售价分别比上年同期上涨8%和8.9%,公寓同比上涨12%的数据,以及北京市商品住宅期房买卖价格同比上涨幅度为3.5%、商品住宅现房平均价格10.96%的涨幅均印证了同一个现象,即北京市住宅开发的外扩现象越来越明显。李林先认为,这样的悬殊反差是通过区位新增放量的数量和价格差异造成的。一方面,由于外围住宅楼盘相对低价入市的偏多,又同时是期房,期房价格低于现房,而另一方面,除别墅之外的高档项目多集中在相对中心的城市位置上,中心地带的价值表现越来越明显,高端公寓等产品价格上涨速度也比较快。

  五一期间

  中端住宅销售受到明显抑制

  整体销售量比去年略有下降,但局部热点区域和热点楼盘销售良好。

  据了解,今年五一期间北京楼市产品价格平稳,整体销售量比去年略有下降,但局部热点区域和热点楼盘销售良好,特别是城郊结合区域的项目受郊区旅游的带动而升温。北京市建委房屋交易市场管理处公布的信息显示,五一期间北京网上正式签约的商品房达到1300多套,草签数量也达1400多套,此外网上认购143套。尽管业界认为此数据可能略显滞后性,但大体仍可以反映出今年五一期间京城楼市的变化。

  有业内人士对记者称,五一之前包括五一期间,包括热点区域内的项目等一些楼盘,均有客户表现出了明显的持币待购趋势,该业内人士认为,这大体上是由于近期各种政策传递给买房人一种信号,即政府要坚决打压房价,房价将有很大下滑空间。国八条出台之后,近来,某些中端住宅的销售甚至都受到明显抑制,而诸如温州炒房团等购房人在银行联网进行操作后受到的抑制就更为明显。很多贷款申请客户都被银行以不符合贷款标准而驳回向银行方面提出的申请,其中以外地在京购房者最为多见。

  下半年

  业内预测涨幅不会高于上半年

  更多高端物业(包括别墅)放量,中低端产品也会有陆续新增供应,预计9月份入市量将比较集中。

  谈及下半年北京住宅市场价格的走势,李林先首先认为,政府的愿望是引导下半年的房价增长速度减缓,但眼下来看,下半年更大的可能是比去年上涨速度加快,至少将不小于去年的升幅。

  对于下半年北京住宅市场的价格如何波动,牟鑫表示,预计下半年北京房价将会继续有5%左右的升幅,比一季度价格依然有上涨。下半年,北京市场上会有更多高端物业(包括别墅)放量,而中低端产品也会有陆续新增供应,预计9月份入市量将比较集中,而7月-8月开盘的项目依然是基于抢空当的心理,总体来说,下半年北京房价依然是受供求关系变化影响为主。

  牟鑫认为,下半年近郊住宅的开发供应量仍然将得以延续,至少不会少于上半年。但他同时强调,尽管北京楼市的总体住宅均价受到外围产品低价入市的影响,表现出上涨幅度减缓,但局部热点区域的房价在上半年仍然上涨明显,如作为热点板块的朝阳北路以及东南四环、花乡、岳各庄等区位,商品房住宅价格在上半年的上升幅度升值高达15%.牟鑫认为,下半年北京房价仍然会涨,但涨幅应该不会和上半年一样高。

  社科院研究员、中国房地产金融编辑部常务副主编刘维新表示,未来相关政策很可能将包括利率继续上调等市场化手段,以及开征物业税等。目前持有外地资金在上海进行房地产投资的份额大体占40%以上,在北京也至少达到了25%.刘维新认为,下半年房价不会立刻回落,因为房价的波动整体上仍将遵循周期性变化。

  ■剖析·大中城市

  今年后期房价涨势将渐落渐稳

  日前,国家发改委价格监测中心综合各种因素预测二季度全国36个大中城市房价涨幅将低于一季度,约在7.5%左右

  日前,国家发改委价格监测中心分析一季度的房价走势,综合考虑影响房价涨落的各种因素判断,今年后期的房价将以涨势渐落渐稳为主,预计二季度全国36个大中城市房价仍将保持上涨态势,但涨幅将低于一季度,涨幅约在7.5%左右。该中心认为,近几年我国房价快速上涨是多重因素作用的结果,有供求结构的问题,也有房地产体制的问题;有房地产业自身的原因,也有金融等相关行业的原因,影响房价上涨的各种因素还没有达到一个稳定的均衡状态,如果不加强宏观调控,房价涨势渐落渐稳的趋势也有反弹的可能。

  一是我国房地产业正处于发展时期,房屋需求在很长的一个时期内仍将呈不断增长态势,对房价有较强的支持作用。二是今年一季度原材料和土地价格继续上涨,对房价上涨仍有一定的推动力。今年1-3月份,主要建筑用钢材价格在上年持续上涨基础上又上涨9.5%左右;土地交易价格也保持上涨态势,35个大中城市的一季度土地交易价格比去年同期上涨7.8%,涨幅比去年高出0.3个百分点,其滞后影响将会有所显现。三是投资性购房虽有减弱,但比例仍然较高,并随时可能出现反弹。目前在银行利率较低、房价上涨较快的情况下,大量民间资金流动性很强,出入房地产市场迅速,在政策较紧的情况下暂时退出市场,一旦气候适宜就会很快地进入市场。(吴海花)

  ■争议·土地供应

  政府土地供应成争议焦点

  业内人士认为土地供应没有伴随住宅需求稳步增长;学者认为把房价走高归结为土地垄断是错误的

  北京百桥房地产经纪有限公司总经理牟鑫认为,眼下对房价影响最大的还是土地的供需,土地供需依然存在失衡,土地的供应量没有伴随住宅需求量稳步增长。

  所谓十年规划用地不等于眼下的开发用地,政府压制土地的供应,势必导致房价上升。牟鑫强调,政府这一政策的出发点是好的,但北京毕竟是特殊的城市,其国际化定位决定了目前超过10%的住宅都被外地人所购得,在个别项目中,外地买房人的比例甚至高达1/3,而外地人的需求对北京房价势必构成很大的推动力。相对于哪怕是温州购房团这样更广泛群体的需求而言,北京普通人的收入水平的确还不高。

  “相当一部分人把宏观政策出台而房价依然在走高的原因归结为土地的垄断,这是错误的。”社科院研究员刘维新称,事实上从建国至改革开放,全国约有7万平方米的住宅开发量,而自改革开放二十几年来,住宅开发量已经达到84亿平方米。刘维新表示,从根本上说,目前的信贷结构和货币供应机制都是问题所在,包括税制也同样是不完善的,房价下落依然需要采取软着陆的方式。

  ■观察·需求

  抑制了一部分有效需求

  鹏润地产发展中心总监陈云峰向记者表示,通过两次加息和信贷从严等政策,银行目前对房贷的审查明显更加严格了,从眼下来看,这对实际买房行为已经构成了影响。

  中原地产市场研究部副总监李林先认为,政策的执行初衷是希望抑制房价,但是目前从北京来看,所起到的作用并不都是正面的。他表示,土地拿地难、信贷门槛抬高等因素,都可能造成供给缩小,价格在供需比例的影响下继续上提。现在已经有很多原有的意向购房人表现出持币待购的姿态,更多的二次以上置业者的购房行为不同程度地受到抑制。

  北京百桥房地产经纪有限公司总经理牟鑫分析认为,由于政府的各项利率调整政策实际打压的是中小投资者,而有资产闲置的客户实际是不需要贷款的,高端住宅恰好具有更强的投资性。因此对于高端投资者来说,受影响不大。

  ■观察·政策

  政策执行将存在一定难度

  李林先认为,眼下无论是二次房贷还是首次房贷,利率调整都很明显,如果相关金融政策能够严格得以执行,对房地产市场的影响肯定会是明显的。

  但李林先同时认为,相应的政策在具体落实中仍存在一定难度,一方面,买方可采取诸如以夫妻另一方的名义申请贷款等方式变通,而另一方面,银行也不愿放弃房贷这块能带来巨大利润份额的业务。

  ■观察·上海

  政策调控得力上海房价下降

  四月以来上海楼市成交量和成交价格的下跌始终受到全国的关注。

  李林先认为,上海房价下滑给北京带来的影响将主要体现在减缓北京房价上涨速度,交易总量的增加速度也将会受到一定程度的抑制。牟鑫认为,上海的房价波动对北京而言,影响主要在于将引起北京市政府的警觉,进而呈现出对房地产相关政策的影响,而并非直接作用于异地的市场。对于上海房价出现回落,市场有一种观点是原本集中在上海的游资可能进京。对此,牟鑫的观点是上海房价下跌证明宏观调控政策作用在上海已得以显现,因此中小资本将会在北京市场有所收敛。

  本版采写/(除署名外)本报记者陆锐   

来源:新京报 (责任编辑:常红)
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