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房地产市场:政策频出手 显效待时日
本报记者 张慧丽
  2006年07月31日02:24 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭

  ■背景

  日前,国家税务总局下发《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。该通知规定,从2006年8月1日起,居民在进行二手房个人交易时需缴纳“财产转让所得”项目的个税,并且明确该税率为固定的20%,同时还进一步明确了相关细则。

  今年以来,房地产新政频频出台,先是明确二手房转让需缴纳营业税,接着是国六条,紧随其后是九部委联合出台的政策,房地产市场受到强烈的震动,而每次二手房市场都被推在风口浪尖。

  据了解,房屋交易个税税种早就存在,只是以前是业主“自愿缴纳”。去年9月,国税局发布126号文件,要求各地强征个税。由于个税按照卖房款与原购房款差价的20%征收,比起5%的营业税,将造成更大的交易成本。虽然后来不了了之,而强制征收的传闻一直不断。

  根据21世纪不动产的检测数据显示,今年以来二手房市场的供应量始终保持着大幅增长的态势,但是增长幅度却逐渐放缓。今年1至6月份北京市二手房住宅交易均价上涨12.9%,上海和天津等城市也出现小幅上涨,说明二手房市场的需求依然在扩大。但是,今年二手房交易出现了一个新特点,往常备受追捧的中低价位住宅需求出现大幅下滑,而总价在100万元以上的高档住宅则成为市场新宠。这样一来,在该通知实施后,购买高档住宅的消费者将要缴纳更多的税金。

  在营业税政策出台后,上海6月份二手房供应量比5月份下降了30%多,北京也出现了下滑趋势。但是,由于新售商品房的价格一直居高不下,加上市场潜在的消费群体不断增加,北京的二手房市场虽然供应量减少,但是交易量下降并不是很明显,甚至在高科技人才聚集的海淀区还出现了二手房价格一路走高的状况。业内人士认为,该通知出台后,二手房交易量在短期内会受到一些影响,但从长期看,二手房有地理位置、价格等其自身的优势,一些消费者可能还是会选择二手房;如果二手房的优势不再明显,会使得更多的消费者重新选择新建商品房,这样或许又会形成卖方市场,导致房价的继续升高。一些专家认为,在流通领域加强税收将有利于市场的调节。

  新政要点

  二手房交易过户前必须完税。

  在房产交易场所设置税收征收窗口,转让住房应缴纳的个人所得税,要与转让过程中应缴纳的契税、营业税、土地增值税等税收同时办理。这就是说,如果不缴纳二手房转让个税的话,即使契税、营业税等其他税完全缴纳也不能拿到房产证。

  

  权威解释  

  两类二手房可免征个税。

  一、个人转让自用房5年,只要房产证的时间满足5年期限就可以免征。因此可以说,强征个税只是针对5年以内的二手房转让。

  二、5年内的二手房交易,只要在一年内重新购房的,也可免征或退回个税。既可以先买新房后卖旧房,也可以先卖旧房后买新房。只要买卖时间在一年内,都可以享受政策优惠。其中,先卖房的情况,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金。

  

  个税计算方法

  1.个人出售已购公有住房

  应纳税所得额=售房款-住房建筑面积×4000元/平方米-合理费用

  应纳税额=应纳税所得额×20%

  2.已购公房产权人补交出让金后变为可售商品房

  应纳税所得额=销售额-住房建筑面积×4000元/平方米-补交的土地出让金-合理费用

  应纳税额=应纳税所得额×20%

  3.个人从市场上购买已购公房按规定补交出让金后变为可售商品房

  应纳税所得额=销售额-购买价款-补交的土地出让金-合理费用

  应纳税额=应纳税所得额×20%

  4.个人从市场上购买的其他商品房 应纳税所得额=销售额-购买价款-合理费用

  应纳税额=应纳税所得额×20%

    《市场报》 (2006-07-31 第02版)

来源:人民网-《市场报》 (责任编辑:刘锋)
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