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上海楼市不具备崩盘条件
上海社会科学院 王泠一
  2005年05月20日04:17 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭

  从2004年第四季度以来,社会各界的关注点就已经普遍集中在上海房地产市场的走势上。这一问题也引起了国际媒体的高度曝光,并且也是由他们率先发出了“上海楼市是否会崩盘”的疑问

  “楼市崩盘”的4个条件目前上海和长江三角洲都不存在。而且,上海和周边城市都已经预感到某些经济过热因素的存在。在经济协调发展方面已经不再片面追求经济增长速度,而是积极考虑社会承受力方面的新因素

  3月28日,上海市银行同业公会发布了《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》之后,不断有人来问我同一个问题:上海楼市会崩盘吗?问讯者中有公务员、教师,也有房地产开发商、房地产中介商,当然还有媒体的记者朋友。一开始,我对这一问题还不屑一顾,总觉得这样的问题不应该从上海人口中问出,我甚至一度还嘲笑我的记者朋友们的智商。可是,后来问的人多了,我觉得有必要回答这一问题了。以下,就是我对于这一问题的初步思考,并以此来请教各位读者。

  其实,从2004年第四季度以来,社会各界的关注点就已经普遍集中在上海房地产市场的走势上。这一问题也引起了国际媒体的高度曝光,并且也是由他们率先发出了“上海楼市是否会崩盘”的疑问。也有记者直截了当地问:上海会重现1997年亚洲金融危机的景象吗?我当时就作了否定性的回答,现在仍然保持否定性的回答。因为,“楼市崩盘”也是有条件的,具体来说,主要是以下几个因素:

  其一,本来就不存在实际需求,房地产交易完全处在资本运作状态。也就是说,某一区域的居民安居问题早就解决,但是,本地剩余资本和外来游动资本(即“游资”、也叫“热钱”)仍然不断投入房地产交易,使房价高涨并演变为资本交易。而一旦资本交易减弱,或者进入不交易的状态,“楼市崩盘”也就要发生了。但是现在,上海的房地产市场总体上还处在求大于供状态。一方面,上海居民本身还有着进一步改善居住条件的强烈愿望,也就是说,房地产市场的基本动力仍然存在着;另一方面,上海的生活条件和社会环境仍然吸引着周边地区,会有周边地区的购买力不断进入上海。因此,上海房地产市场交易中,还没有出现资本交易完全替代住宅交易的局面,房地产市场的结构性矛盾仍处在可调控状态。

  其二,汇率的突然变动,驱使外来游动资本在几周、甚至几天时间里“飞走”。出现这种情况,事先会有预兆的,就像“地震”之前会有预兆一样。目前,中国的汇率政策极其稳定,并且拒绝了美国的压力,也得到了西方其他国家的理解。

  预计,在2005年全年,中国的汇率不会有实际的变化,而外来游动资本也不会盲目进入中国。从美国经济自身的角度来看,为了防范经济过热现象的产生,美联储已经在积极干预其宏观经济景气。预计,美联储将采取几次明显的升息行动,来干预市场,也就是说,从资本国际流动的角度来看,中国周边金融市场的热情将回流美国。这将减轻人民币升值的压力,对房地产市场的风险防范也是个有利因素。

  其三,银行系统本身出现不可修复的“毛病”,使得房地产交易的资本运作空间完全毁坏,那么,“楼市崩盘”也就必然要发生了。在亚洲金融危机期间,金融机构的毁灭性坏账对房地产市场的打击也是毁灭性的。所以后来,国际货币基金组织在救治亚洲金融危机受灾国的过程中,就采取了重组银行机构、控制国家债券发行等严厉措施,也直接打击了原本兴旺的当地房地产市场。一时间,汉城、曼谷等大城市的房地产市场出现了交易紧缩、地产贱卖的悲惨景象。不过目前,中国的银行系统本身虽然有很多问题,但是和当年韩国、泰国的银行系统相比,还不至于构成对经济发展的潜在威胁。而且,中国正在加强银行系统本身的治理,相信会取得积极的效果。

  其四,房地产开发商大面积破产,使得房地产交易的基本渠道完全毁坏,那么,“楼市崩盘”也就无法避免了,并且会出现其他对经济的副作用。发达国家对房地产开发商有很具体的监控措施,以避免企业的大面积破产。中国经济的开发近几年来对于房地产项目有着独特的热情,客观上也促使了东部地区将较多的资源用于新建住宅和旧房改造。而且,在城市面貌发生新一轮变化的过程中,也产生了一批有实力的房地产企业,他们的市场风险防范能力比其他垄断性行业的国有企业要强。何况目前,上海和长江三角洲区域的房地产开发商基本上都处在盈利状态,大面积破产的可能性不存在。

  可以说,以上4个条件目前上海和长江三角洲都不存在。而且,上海和周边城市都已经预感到某些经济过热因素的存在。在经济协调发展方面已经不再片面追求经济增长速度,而是积极考虑社会承受力方面的新因素。在控制房地产投机方面,上海和周边城市也采取了共同行动的立场,相信一段时间以后,市场会作出相对理性的反应。所以,我认为,上海不会出现“楼市崩盘”的局面。

  《国际金融报》 2005年05月20日 第七版

  来源:人民网-国际金融报

(责任编辑:王金雪)
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