小区是温馨的港湾，是业主共同的家园。和谐安宁的小区既能给人带来舒适，还能让人感受到品位和尊严。

今年以来，江苏法院聚焦群众对解决物业纠纷方面的司法需求，开展“建立健全物业纠纷源头预防化解机制”政法惠民项目，通过走访调研，找准物业纠纷类型、成因、特征，打造集源头治理、多元解纷、诉调对接、示范诉讼于一体的物业纠纷疏导化解机制。今年上半年，全省法院新收一审物业服务合同纠纷案件8222件，同比减少50.18%。

强化部门合力 实现物业纠纷联调共治

小孩子在儿童滑梯上玩耍，大人们在健身器材上锻炼，不少人在棋牌室里打牌下棋……走进江苏省淮安市淮阴区某小区，看到的是一派欢乐祥和的景象。然而，一年前，这里还是一个臭气熏天并有着103件物业纠纷的小区。

该小区的臭气臭水源于8号楼南侧经常堵塞的下水道。小区居民向小区物业反映，小区物业认为那是开发商遗留下来的问题，物业实在是无能为力。就这样，小区居民陆续将小区物业告上法院。

2023年2月，由淮阴区物业纠纷调处中心组建的人大代表物业纠纷调处工作室（以下简称工作室）将该小区情况向街道工委、人大环资委等部门汇报。一周内，人大代表和街道办、住建局等部门负责人到涉事小区调研，实地了解下水道堵塞情况，“面对面”听居民和物业“诉苦”，而后召开现场议政会，要求小区所属街道办负责筹措资金，并启动小区维修基金，街道办负责施工，住建局负责技术指导。施工完成后，工作室联合居民代表验收施工质量，并收集社情民意，倾听群众感受。通过工作室的推动，该小区堵塞的140米下水管道已重新铺设，由此衍生的103件物业纠纷一次性得到圆满解决。

据淮阴区人民法院院长刘洋介绍，曾经一段时间，物业纠纷呈“井喷”之势，每年两会上，都有代表委员关心物业纠纷问题。淮阴区法院法官王晓峰牵头起草了《关于建立淮阴区物业纠纷集中调处机制的建议》，获得区人大常委会的大力支持。2022年3月，由法院、司法局、住建局等单位联合成立淮阴区物业纠纷调处中心，并制定《关于区物业纠纷调处工作的意见》，包括理清纠纷调处、信访化解、督促整改等职责范围，法院委派干警指导物业类案集中调处。自中心成立以来，年均登记受理案件1200起，立案审理仅100多件。

江苏法院聚焦物业纠纷的高发态势和群众相应的高频司法需求，切实贯彻落实省委政法委《关于做好2024年度政法惠民实事工作的通知》和《2024年度政法惠民十件实事推进计划表》，充分发挥司法在物业纠纷多元化解中的引领推动作用，加强与住建部门、司法行政机关、公安机关、行业协会、基层组织沟通协调，推进多领域联调共治，协同多元化解矛盾、推动基层善治。

提升解纷能力 推动物业纠纷快速化解

几年前，仪征市民王女士购买了一套“三手房”，她满心欢喜地搬进新家，入住以后却发现家中时常会发出不明异响，王女士怀疑自己买到了“凶宅”，惊吓忧郁之余甚至患上了神经衰弱，生活受到很大影响。王女士用拒缴物业费的方式表达自己的恐惧和愤懑，物业公司也连声喊冤：“我们也搞不清楚是什么情况，即便房子真的有异响，也不是物业的问题啊！”几番“闹腾”下来，双方最终对簿公堂。

房子异响到底来自哪里？仪征市人民法院非诉服务中心对案件进行了初步研判后，指导人民调解员朱广龙进行调解。朱广龙有机关工作经历，取得了国家物业管理师资格，2022年他受聘成为仪征法院驻院人民调解员。

朱广龙联系物业经理，一起在房子里蹲守，一直到后半夜都没什么动静，感觉要无功而返时，突然传来短暂而急促的“咔嗒咔嗒”的声音……朱广龙感觉面前茶几上放着的茶杯盖抖动了一下。经过冷静分析和查阅相关资料，他认为，电梯运行至某段与固定的圈梁产生了共振并传导到楼板，从而导致王女士家中时常出现无规律的异响，可以通过在电梯轨道固定件与圈梁之间加上橡胶垫以减少摩擦的方法来解决。物业把橡胶垫装上后，异响消失了，朱广龙用自己专业的判断破解了“凶宅”之谜。

“物业服务合同纠纷往往涉及多方当事人，矛盾多、沟通难，搞不好就是群体性事件。解决该类纠纷，需要懂法，同时还需要懂相关政策和社情民意，这就对解纷人员的素质提出了新的要求。”据仪征法院院长江厚良介绍，该院在仪征市矛盾纠纷调处化解中心办事大厅设置了专门的物业纠纷调解工作室，挑选了10名驻院人民调解员。

全省法院联动协调房产管理部门及各级物业协会，挑选了一大批专业调解员，并针对调解纠纷中常见的问题进行专项培训。资深调解员参与诉前调解、开展示范性调解、推动物业纠纷快立快调。

据江苏省高级人民法院民六庭负责人介绍，江苏法院还组建了物业纠纷融合法庭、专业化审判团队对物业纠纷类型化审理，提高对可能存在风险隐患案件的鉴别能力和对敏感复杂问题的应对能力。同时，基于物业纠纷类型化特征，开发应用“未来法官助手”智能辅助办案系统，通过数据可视化展现物业纠纷类型分布、变化趋势，在案件数量出现异常变化时，及时加强或调整治理举措，以信息化、智能化、数字化作为提升治理实效的新动能。

坚持前端发力 促进物业纠纷源头消弭

“我们一定认真履职，摸清小区居住人员底数，修复电梯、监控设备，加强小区安全管理。”这是不久前，盐城某小区物业负责人对小区居民作出的承诺。

盐城市中级人民法院在审理一起案件时发现，涉案小区管理存在问题，居民对小区电梯、楼层监控经常损坏以及地上车辆停放无序等问题意见较大，遂与社区干部、物业公司管理人员进行座谈交流，并提出加强小区设备维护、安全管理等方面的意见建议。

“抓前端、治未病”。盐城中院先后组织开展《盐城市物业管理条例（征求意见稿）》研讨活动4次，针对物业纠纷司法处理路径提出完善的意见建议13条，推动将地方立法成果转化为物业纠纷治理效能。针对在案件审理过程中发现的物业服务质量不高、公共事项不透明、公共区域存在消防和人身安全隐患等问题，及时发出司法建议，回复率达100%，助力补齐物业纠纷治理短板，助推提升当地物业服务管理水平。

2024年3月，江阴市人民法院向江阴市住房和城乡建设局发出《关于推进物业服务领域治理工作的司法建议》，就物业服务违法转包现象严重、业主对物业服务存在认识误区等问题提出司法建议，以期推进完善物业服务领域的治理。

据江苏高院民六庭负责人介绍，全省法院针对案件办理过程中发现的问题，以司法建议为抓手，对易引发物业纠纷的常见问题依法予以规范；推动物业主管部门、物业管理委员会优化管理机制、帮助物业服务企业优化工作流程，针对可能出现的群体性物业纠纷提前“亮红灯”“响警铃”。近三年来，全省法院共提出解决物业纠纷的司法建议20份，实现司法建议“小支点”撬动物业纠纷诉源治理“大杠杆”。

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