本报记者 景一鸣

　　“电梯停运，社区书记掏自己腰包垫了5000多块钱，把急坏了居民的难题解决了！”4月4日，朝阳区惠新南里2号院2号楼居民拨打市民服务热线12345，专门向惠新里社区党委书记白彦表示感谢。然而这通感谢电话却暴露出一个问题——居民楼的电梯坏了，维修一般涉及小区产权单位、物业及电梯维保单位，具体维修费用的出处要依照电梯维保合同，社区工作人员自掏腰包垫付维修款，哪有这样的机制？这栋老居民楼究竟出了什么问题？记者前往感谢电话的源头展开调查。

　　老楼墙面掉渣问题让居民担忧。

　　老楼电梯仍然只有一部能用，进出人员较多时一不小心便撞个满怀。

　　疑问 社区书记为何垫付电梯维修费

　　4月14日，记者来到惠新里社区，见到社区党委书记白彦，问起为何要垫付电梯维修款，她显得有些难以启齿，“要解释清楚钱的事，必须先把这栋老居民楼的特殊性弄明白。”

　　在惠新里社区的辖区范围内，惠新南里2号院2号楼的情况是最为特殊的。根据白彦的讲述记者得知，这栋14层高的老居民楼建于1989年，楼内居民住房共有111套，背后所涉及的产权单位共有4家，均是央属产权单位，随着机构改革，现在由4家变为了3家。小区没有正式的物业，由产权占比最高的产权单位进行物业代管，这样的管理模式从1989年延续至今。

　　然而，凡是涉及小区老化设备设施维修，比如修电梯、做防水等问题，社区就非常苦恼，作为基层社区，同时协调3家央属产权单位，难度本就很大，各家央属产权单位之间相互协调，也存在不少困难。

　　4月4日早上9点，白彦接到了来自12345热线的居民诉求件，一看内容便着了急，惠新南里2号院2号楼的电梯在4月3日下午因为故障停运了。这栋14层高的老楼里，有年岁大的老人，有行动不便的孕妇，修电梯是刻不容缓的事情。

　　在了解到电梯停运情况后，白彦立即给电梯维保单位打了电话。白彦说，她从维保人员那里了解到，电梯之所以停运，是因为零件出现了故障，继续运行会有安全隐患。而没有及时修理，是因为居民楼产权单位已经拖欠部分维保费用达3年之久，电梯维保单位已经无法再垫付相关资金。

　　白彦接着又给代管产权单位打了电话，得知代管产权单位自身是交了电梯维保费用的，拖欠费用的是另外两家单位。“都是央产单位，钱的事情代管单位也协调不了。”

　　一上午，白彦分别给3家央属产权单位打了很多个电话，但沟通进展不理想，眼看到了中午，楼里的大爷大妈们还被困在家里。

　　“你还打不打算干了！”情急之下，白彦都跟电梯维保单位“拍桌子”了。电梯维保单位说，不管谁出钱，只要费用一到位，就立刻修电梯。于是，白彦当即掏出手机转了账，5200元维修费用到账，电梯当天下午便修好了。

　　“这两部电梯用了将近20年，很多零件根本没地方找，维修难度相当大。”白彦告诉记者，惠新南里2号院2号楼里有两部电梯，是2003年换新的，一部运行，另一部长期停运，此次她垫付这5200元钱，要求电梯维保单位把这两部电梯一并修好。

　　走访 老居民楼有四大燃眉之急

　　4月14日下午，记者走访了惠新南里2号院2号楼，楼内刚刚修完的两部电梯，又只剩下一部能正常运行了，离上次维修还不到两个星期。说起电梯，居民们诟病之言颇多，说现在的电梯即便修了，也只是在勉强维持。“楼里的电梯不仅卡层、关人事故频发，最凸显的问题是电梯轿厢错位，这电梯实在太老旧了，我们都盼着换新梯，可情况我们也清楚，小修小补尚找不到钱，更别说换了。”居民张先生说。

　　白彦告诉记者，楼内的3家央属产权单位都已经自查过公共维修资金，加起来总共超过百万元。按说这个数目对于更换电梯绰绰有余，为何还会卡在钱上呢？继续调查记者发现，这栋老居民楼里，要解决的问题何止电梯，至少有四大问题都迫在眉睫，百万元的公共维修资金的确捉襟见肘。

　　居民领着记者来到该楼12层，房屋漏水的问题苦坏了80多岁的韩奶奶。记者看到，她家客厅和卧室的墙面上，满是被水浸泡过的痕迹。老人告诉记者，只要一下雨，水便会顺着墙壁渗进来，屋里像水帘洞一样。回忆起雨夜里夜不能寐，拿着盆四处接水，举着拖把到处擦水的情景，老人连连叹气。

　　至于漏水的原因，此前社区也咨询过专业人士，老楼的防水工艺相对落后，墙内铺着大块的防水板，这些板材会随着安装空调等在墙面上打眼的操作，被钻头顶错位而出现裂缝，水便是从这些缝隙中流进来的。如今急需为老楼重新整体做防水，可光是这一项工程，现有的公共维修资金都不一定够用。

　　除了电梯问题、防水问题，居民楼的下水管线也急等着更换，居民频频反映下水道堵塞、砂眼漏水等问题。白彦说，目前还有更着急的事，楼内的消防管道已经老化锈蚀，长年无水，“消防管道里的水是带压力的，水一上来管道准得崩，可消防管道是居民消防安全的重要保障啊！”

　　4月14日，白彦开始了新一轮的“加班”，她带领社区工作人员拿着表格来到惠新南里2号院2号楼，一家一户地把表格发下去。这是一份意见征集表，所征求的是有关引入正式物业的相关内容。

　　今年1月13日，小区的物业代管产权单位在楼里贴出了一张告知函，大致内容是根据“三供一业”分离移交工作要求及物业管理条例等相关规定，该产权单位不具备对惠新南里2号院2号楼的物业代管资质，将不再承担该楼的物业代管，也不再承担该楼相关物业工作。

　　所谓“三供一业”分离移交，是指国有企业（含中央企业和地方国有企业）将家属区供水、供电、供暖和物业管理职能从企业剥离，转由社会专业单位实施管理。

　　白彦说，2020年8月，惠新南里2号院2号楼成立了物管会，现在由物管会、社区一起努力，要给这栋楼引入一家新物业，起码先保证这栋楼的日常事务正常运转。

　　进展 产权单位达成初步共识

　　4月15日下午，惠新里社区终于将惠新南里2号院2号楼的三家央属产权单位协调到了一起，共同研究惠新南里2号院2号楼陈年难题的破解办法。

　　在这次协调会上，讨论最多的问题是公共维修资金的使用。如果经过测算，现存公共维修资金不足以解决目前的问题，那就涉及补钱。如果现存公共维修资金只够改善当下问题，在维修后资金池子便会见底，居民得知这一情况后能否同意使用公共维修资金也是不可预知的问题。

　　现场各家央属产权单位各抒己见，最终形成了初步方案。有条件的产权单位向其上级部门申请相关的专项维修资金，没有条件的产权单位则通过流程动用现有的公共维修资金，从而同时解决维修费用不够和维修后资金池子见底的问题。

　　第二个问题便是过去的代管物业单位不再履行代管职责后，小区急需引入物业的问题，各产权单位需要在引入新物业后，将公共设施的使用权移交给小区物管会。这一点在协调会上各方基本达成了共识，可谓是一个很大的进展。

　　跟进 各项工作进展参差不齐

　　“调查问卷可能发得有些早了。”4月17日晚，记者和白彦对整个事件进行梳理，共同得出这一判断。

　　启用公共维修资金维修小区老化设备设施、民意调查是否引入新物业、寻找新物业接手小区服务管理，三件大事目前社区都在努力。这三件事看似齐头并进，可在不断推进过程中发现，它们其实是有先后次序的，其中修理老化设备设施是各项事宜推进的先决条件。

　　几经周折，坎坷颇多，惠新里社区在经过大量努力后，却发现目前仅仅前进了一小步，各央属产权单位尽快厘清各自专项维修资金申请流程或公共维修资金启用流程，使相关费用尽快“汇合”，仍是破解所有难题的第一要素。

　　5月14日下午，记者再次来到惠新里社区，白彦说起现在的情况称“喜忧参半”，可喜的是，各产权单位的工作虽进度有差别，但都在积极推进中，忧得是居民对引入新物业信心不足。前期民意调查结果显示，居民对引入新物业的意向连50%都没有达到。

　　此前，惠新里社区向各产权单位发函，询问移交及引入新物业的相关事宜，随后记者联系各家产权单位询问进展，其中全国市长研修学院、住房和城乡建设部干部学院的工作人员表示将全力配合社区工作；住房和城乡建设部政策研究中心工作人员也表示，同意社区采取的各项举措。

　　至目前，社区尚未拿到回函的只剩下中国城市建设研究院有限公司。记者了解到，该央属产权单位正是户数占比最大的产权单位。其工作人员告诉记者，对于社区提出的多数要求举双手赞成，仅有一项内容有待商榷，楼内有一套办公用房需要无偿让物业使用，但该房屋具有国家颁布的产权证，换言之属于国有资产，这样的使用方式可能涉及国有资产流失，究竟如何解决还需要进一步研究。

　　记者手记

　　政策“拧巴”成掣肘

　　12345市民服务热线相关数据统计显示，目前央产小区居民诉求相对集中的问题，涉及小区配套设施、房屋维修、老楼改造、施工管理、违法建设等10大类问题，其中小区配套设施缺失问题的诉求量是最高的，且远高于其他问题的诉求。而且，央产小区居民诉求的总解决率和满意率低于北京市平均水平。

　　记者进一步梳理近期相关问题反映的40个典型案例发现，市民通过12345反映央产小区相关问题，难以像其他问题一样，形成严谨的闭环解决机制。在40个相关案例中，查看工单状态，超过半数都显示“通过退回申请”，其理由均是希望能把该问题直接转给产权单位的上级单位。而正在办理的案例中，各街道所能做的，均是在积极推进的同时，把基层社区难沟通央属产权单位的现状如实告知居民，尽量征得居民理解。

　　对于这样的现象，有居民认为是央产单位“太傲”导致。但记者进一步调查沟通发现，问题难解决其实与“傲”无关，机制未理顺才是关键掣肘。

　　央属产权单位其实和社区有相同的意向，都希望为群众多办实事，让群众有更多获得感。但实际工作中，却常常面临政策“拧巴”的难题。工作人员举例说，现在按照“三供一业”分离移交工作要求，原则上要先完成移交后进行改造，于是小区先纳入第三方管理完成移交工作成为前提。但根据《北京市物业管理条例》相关要求，物业进驻小区后，要对小区安全等各项事务负起责任，对于一个设备设施老化严重、“历史欠账”多的小区，很难有物业公司敢接手，于是形成了先维修还是先聘物业的死结。

　　还有工作人员谈到，在聘请物业方面，很多央属产权单位都做了多年的努力，但是过去这些小区作为单位家属楼，居民不需要交物业费，但聘请物业公司进行社会化管理，就会产生物业费，居民的老习惯要改起来并不容易。“‘三供一业’要求我们撤，《北京市物业管理条例》规定找不到‘下家’不许撤，我们该怎么办？”

　　在惠新南里2号院2号楼问题的解决过程中，惠新里社区同各家央属产权单位都表示，彼此从来都不是对立面，大家都在想方设法解决事关居民切身利益的事，急盼相关政策尽快理顺，为破解这道民生难题送来及时雨。

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