业主对电梯广告有哪些权益(律师信箱)

2020年08月01日05:32  来源:人民网-人民日报海外版
 

  徐 骏作 新华社发

刘律师:

  我看到民法典里规定,电梯里播放广告的收益属于业主共有。但是,如果有住户不喜欢电梯里播放广告怎么办?谁来决定能不能播放广告呢?如果播放了,住户怎么知道收益有多少呢?解决这个问题的法律依据是什么?

  四川读者 王子琪

  

王子琪读者:

  关于你提出的利用小区共有部分从事经营活动的问题,以下是相关解答。

  对于城镇居民而言,工作之外的大部分时间是在社区度过的。人们在社区生活的接触中难免会发生或大或小的矛盾,并且其中很多矛盾需要群策群力解决。中国物权法初步建立了业主自治制度,但是社区纠纷仍然不断发生,成为城市生活的突出问题。对此,中国首部民法典在物权法的基础上对业主自治制度进行了完善,为解决社区纠纷提出了有效途径。

  民法典规定,电梯里张贴或播放广告的收益属于业主共有

  民法典第二百八十二条规定:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”比如小区里的绿地、休闲广场、电梯等,都是小区居民的共有部分。如果建设单位、小区物业在电梯里安装广告牌或者显示屏,张贴或播放广告产生收益,那么收取的广告费在扣除印刷广告牌、购置显示屏等费用的合理成本后,剩余的收益属于这里的业主共同所有。

  谁来决定电梯里应不应该张贴或播放广告

  民法典实施以前,像在电梯里张贴或播放广告这样的事情,物权法并没有规定由业主共同决定。民法典正式实施后,利用小区中的共有部分进行经营活动的,需要由业主共同决定。

  为了做出一个有效的业主共同的决定,要求所有业主全部参与表决并且全部通过,做出一个业主共同决定几乎不可能,这样会影响业主自治的效率。现行物权法中规定了做出业主共同决定的规则,但是要求比较高,民法典对这一规则进行了修改,降低了做出业主共同决定的要求,更加有利于业主自治的高效进行。

  对需要业主共同决定的事项,如何表决

  民法典第二百七十八条规定,对需要业主共同决定的事项,首先需要一定比例的业主参与表决,然后还需要在参与表决的业主里有超过一定比例的业主同意。规定参与表决的具体比例是:需要由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决;规定参与表决中同意的业主比例分两种,一般是经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,但如果是筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动或者有关共有和共同管理权利的其他重大事项,就需要经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。

  再次引用在电梯里张贴或播放广告的例子,为了做出一个同意电梯里张贴或播放广告的业主决定,需完成两个步骤:第一步,需要有拥有住房面积加起来超过小区所有住房面积2/3并且人数也超过2/3的户主参与这项表决;第二步,需要参与表决里有拥有住房面积加起来超过小区所有住房面积一半并且人数也过半的户主表示同意。这样一来,电梯里张贴或播放广告的事情就通过了业主共同决议,可以实施了。

  住户怎么知道张贴或播放广告的收入有多少

  民法典第九百四十三条规定:“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”

  这是民法典新增的法条,规定了物业对小区财务管理透明化的义务,如果小区电梯里张贴或播放了广告,那么物业应该向业主公开并向业主大会、业主委员会报告广告的收益以及付出的成本。

  中国首部民法典对业主自治基层治理模式的完善有利于社区矛盾纠纷的解决,有利于业主的和谐相处和稳定团结,有利于培养民主精神、锻炼民主素质、加强民主实践,对社会主义民主与法制建设具有重大意义。

  (北京市尚公律师事务所高级合伙人刘兴燕律师、律师助理王晨)

(责编:李枫)

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